Du willst deine vermietete Wohnung verkaufen – doch der Mieter beruft sich auf sein gesetzliches VorkaufsrechtRecht des Mieters beim Erstverkauf seiner Wohnung als Erster zu kaufen – 2 Monate Frist.Weiterlesen →. Was bedeutet das, welche Fristen gelten, und kann der Vermieter das umgehen?
Wann gilt das gesetzliche Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB gilt, wenn:
- Eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wird (oder wurde)
- Die Wohnung erstmals nach der Umwandlung an einen Dritten verkauft wird
- Der Mieter zum Zeitpunkt des Verkaufs noch in der Wohnung lebt
Was bedeutet Vorkaufsrecht konkret?
Das Vorkaufsrecht gibt dem Mieter das Recht, die Wohnung zu den gleichen Konditionen zu kaufen wie der Drittkäufer. Als Vermieter musst du:
- Den Mieter schriftlich über den abgeschlossenen Kaufvertrag informieren
- Alle Vertragsinhalte (Kaufpreis, Bedingungen) mitteilen
- Eine Frist von 2 Monaten zur Ausübung des Vorkaufsrechts einräumen
Was passiert wenn der Mieter das Vorkaufsrecht ausübt?
- Mieter tritt in den Kaufvertrag mit dem Dritten ein – zu denselben Konditionen
- Der ursprüngliche Kaufvertrag mit dem Dritten erlischt
- Mieter muss in der Lage sein, den Kaufpreis zu zahlen
Wann gilt das Vorkaufsrecht NICHT?
- Verkauf an Familienmitglieder (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB: Verkauf an Familienangehörige ist ausgenommen)
- Die Wohnung war bei Mietbeginn bereits Eigentumswohnung (kein Umwandlungsfall)
- Die Wohnung wird zum Eigenheim des Käufers und wurde nie umgewandelt
Strategie für Vermieter beim Verkauf umgewandelter Wohnungen
- Frühzeitig rechtliche Beratung einholen (NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Anwalt)
- Mieter proaktiv über Verkaufsabsicht informieren (vertrauensbildend)
- Kaufangebot direkt an Mieter als erste Option (Mieter verzichtet auf Vorkaufsrecht häufiger bei gutem Verhältnis)
- Zeitplan für Verkauf um die 2-Monatsfrist herumplanen
Zum Gesamtthema Verkauf einer vermieteten Wohnung: Vermietete Wohnung verkaufen. Zur Wertermittlung vor dem Verkauf: Details im Ratgeber zu Wohnfläche korrekt berechnen.
Wie der Mieter sein Vorkaufsrecht geltend macht: Fristen und Formales
Das Vorkaufsrecht ist kein automatisches Kaufrecht – der Mieter muss es aktiv ausüben. Sobald der Vermieter einen Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen hat, muss er den Mieter unverzüglich schriftlich unterrichten. Diese Mitteilung muss alle wesentlichen Vertragsbedingungen enthalten: Kaufpreis, Finanzierungsart, Übergabetermin und etwaige Zusatzvereinbarungen.
Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit (§ 577 Absatz 2 BGB), um sein Vorkaufsrecht auszuüben. Er muss dem Vermieter eine schriftliche Erklärung vorlegen – eine E-Mail reicht aus, besser ist jedoch beglaubigte Zustellung per Post. Versäumt der Mieter diese Frist um auch nur einen Tag, ist sein Recht erloschen. Ein häufiger Fehler von Vermietern: Sie informieren den Mieter zu spät oder unvollständig. Dadurch können Gerichte die zweimonatige Frist als nicht in Lauf gesetzt ansehen – und der Mieter behält sein Recht.
Nutzt der Mieter das Vorkaufsrecht, tritt er automatisch in den Kaufvertrag ein – zu den gleichen Bedingungen wie der ursprüngliche Käufer. Der Vermieter kann nicht nachträglich andere Preise oder Konditionen fordern.
Kaufpreisgestaltung: Warum der Preis entscheidend ist
Viele Vermieter versuchen, das Vorkaufsrecht zu umgehen, indem sie den Kaufpreis künstlich niedrig ansetzen oder versteckte Nebenkosten im ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →- oder Notarvertrag vorsehen. Das funktioniert nicht und ist rechtlich problematisch. Der Mieter hat Anspruch auf die gesamten wirtschaftlichen Bedingungen des Kaufs – nicht nur die Grundschuld-Quote.
Realistische Preisgestaltung ist der bessere Weg: Ein marktgerechter Kaufpreis zwischen 4.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter (je nach Region) erhöht die Chance, dass der Mieter das Vorkaufsrecht nicht nutzt. Besonders in Ballungsräumen wie München oder Hamburg können Mietern die Kaufpreise schlicht zu hoch sein – sie können dann nicht mithalten und verzichten freiwillig auf das Recht.
Wichtig: Notarielle Änderungen nach Mitteilung sind unzulässig. Wenn Sie dem Mieter die Kaufbedingungen mitteilen und er erklärt sein Vorkaufsrecht innerhalb der zwei Monate, können Sie die Konditionen nicht mehr ändern – auch nicht bei minimalen Anpassungen.
Strategien für Vermieter: Legale Wege um das Vorkaufsrecht
Nicht jede Immobilie unterliegt dem Vorkaufsrecht. Der Schutz gilt nur bei Wohnungseigentum nach Umwandlung – nicht bei Verkauf eines Mehrfamilienhauses als Ganzes im GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen →-Eintrag „Haus". Manche Vermieter teilen ihre Immobilie vor dem Verkauf in Wohnungseigentum auf – das unterliegt aber nur dann dem Vorkaufsrecht, wenn die Umwandlung nicht länger als zwei Jahre zurückliegt.
Eine zweite Möglichkeit: Der Mieter muss zum Zeitpunkt des Verkaufs noch Mieter sein. Zieht er aus, erlischt das Recht. Viele Vermieter warten gezielt auf einen Mieterwechsel.
Rechtlich sauber ist auch die Verkaufsverhandlung mit dem Mieter selbst. Bietet man dem Mieter vor externen Käufern ein gutes Angebot zum Kauf an, kann man Klarheit schaffen – entweder er kauft oder verzichtet schriftlich auf sein Vorkaufsrecht. Solche Verzichtserklärungen sind bindend und müssen notariell beglaubigt werden.
