Der Immobilien-Teilverkauf wird zunehmend als Finanzierungsmodell vermarktet – insbesondere für Eigentümer im Rentenalter. Doch das Modell hat erhebliche Kosten und Risiken, die viele Werbematerialien verschweigen.
Was ist ein Teilverkauf?
Beim Teilverkauf verkaufst du einen Anteil deiner Immobilie (üblich: 10–50 %) an ein Unternehmen und erhältst dafür einen sofortigen Liquiditätszufluss. Du bleibst weiterhin im Haus oder der Wohnung wohnen – gegen eine monatliche Nutzungsgebühr.
Wie funktioniert das Modell?
- Verkauf von z. B. 25 % der Immobilie (Marktwert: 500.000 € → Erlös: 125.000 €)
- Monatliche Nutzungsgebühr: 4–6 % p.a. auf den verkauften Anteil (ca. 417–625 €/Monat)
- Bei späterem Gesamtverkauf: Anbieter erhält Anteil inkl. vereinbartem Mindestgewinn (oft 117–130 % des Kaufpreises)
Was kostet der Teilverkauf wirklich?
| Kostenart | Betrag (Beispiel 25 %) |
|---|---|
| Nutzungsgebühr 5 % p.a. für 10 Jahre | 62.500 € |
| Mindestgewinngarantie (17 %) für Anbieter | 21.250 € |
| Gutachterkosten, Notar | ca. 2.000–5.000 € |
| Effektivkosten gesamt | ca. 85.000 € auf 125.000 € Sofortauszahlung |
Kritik und Risiken
- Effektivzins: 8–14 % p.a. – deutlich teurer als ein normales Hypothekendarlehen
- Verlust der vollen Kontrolle über den Verkauf (Miteigentümer muss zustimmen)
- Erbschaft kompliziert: Erben erben nur den restlichen Anteil
- Bei Wertsteigerung profitiert der Anbieter überproportional
Alternativen zum Teilverkauf
- Klassisches Hypothekendarlehen (2–5 % Zins): deutlich günstiger
- Immobilienrente (Leibrente): Eigentum gegen monatliche Rente und lebenslanges Wohnrecht
- Vollverkauf und Anmietung: Maximale Liquidität, weiterhin Wohnen möglich
Zur vollständigen Verkaufsstrategie: Vermietete Wohnung verkaufen. Zur Renditeberechnung alternativer Modelle: Immobilienrendite berechnen.
Teilverkauf und MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen →: Was Vermieter ueber ihre Rechte wissen müssen
Für Vermieter, die einen Teilverkauf erwaegen, stellt sich eine zentrale Frage: Wie wirkt sich das Modell auf bestehende Mietvertraege aus? Die Antwort ist unbequem – denn der Teilverkauf kann zu erheblichen Komplikationen fuehren.
Grundsaetzlich bleibt der Vermieter Eigentuemer und damit berechtigt, die Immobilie zu vermieten. Allerdings entsteht durch den Teilverkauf ein sogenannter Miteigentumsverhaeltnis (BGB § 1008). Das Unternehmen, das den Anteil erworben hat, wird formell Co-Eigentuemer – auch wenn es nicht dort wohnt. Das bedeutet konkret:
- Der Miteigentuemer muss bei wichtigen Entscheidungen eingebunden werden – etwa bei Sanierungen oder der Erhoehung der Nettomiete ueber die ortsueliche VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → hinaus
- Modernisierungsmassnahmen, die den Wert des Miteigentumsanteils erhoehen, erfordern seine Zustimmung
- Bei Verkaeufen von Wohnungen in einem ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen → besteht ein VorkaufsrechtRecht des Mieters beim Erstverkauf seiner Wohnung als Erster zu kaufen – 2 Monate Frist.Weiterlesen → (BGB § 577)
Typischer Fehler: Viele Vermieter unterschaetzen, dass sie faktisch an Entscheidungsfreiheit verlieren. Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Vermieter möchte wegen gestiegener BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → die Miete um 15 % erhoehen. Der Miteigentuemer kann dies ablehnen, wenn er Wertverlueste befuerchtet oder wenn die Erhoehung Mieter zur Kuendigung bewegt.
Kostenfalle Nutzungsgebuehr: Wie sich der Teilverkauf ueber Jahre rentiert – oder eben nicht
Die monatliche Nutzungsgebuehr wird oft als „faire Kompensation" dargestellt. Die Realitaet sieht anders aus. Typischerweise liegen diese Gebühren zwischen 0,5 % und 1,5 % des Verkaufswertes pro Jahr – also aufgeteilt auf 12 Monate etwa 0,04 % bis 0,125 % pro Monat.
Ein konkretes Beispiel: Immobilienwert 300.000 Euro, Teilverkauf von 30 % (90.000 Euro). Bei einer jährlichen Nutzungsgebuehr von 1 % zaehlt der Vermieter monatlich 750 Euro. Nach 10 Jahren sind das 90.000 Euro – also der komplette Verkaufserloes! Nach 15 Jahren hat der Vermieter 135.000 Euro Gebühren gezahlt, obwohl die Immobilie vermutlich um 50 % im Wert gestiegen ist.
Hinzu kommen versteckte Kosten:
- Notargebuehren: Zwischen 1,5 % und 2,5 % des Kaufpreises
- Gutachterkosten: 800–2.500 Euro für eine sachgerechte Bewertung
- Maklerprovision: Bis zu 6 % sind üblich (wird oft in die Kosten eingerechnet)
- Versicherung und Verwaltung des Miteigentumsanteils: Der Vermieter muss aendernde Verhaeltnisse dokumentieren und kann bei Schaeden in Regress genommen werden
Exit-Strategie: Wie Vermieter aus dem Teilverkauf wieder herauskommen
Das größte Risiko liegt im Ausstieg. Teilverkauf-Unternehmen werben mit Flexibilitaet, doch der Rueckkauf des Anteils ist oft deutlich teurer als der urspruengliche Verkauf – oder gar nicht moglich.
Szenario: Ein Vermieter verkaeuft 2020 für 100.000 Euro einen 25-%-Anteil an einer Immobilie. 2025 möchte er wieder Volleigntuemer sein. Der Ru
