Anlageimmobilien gelten als sichere Investition – doch wer unvorbereitet kauft, kann viel Geld verlieren. Diese 10 Fehler sind unter Einsteigern weit verbreitet und lassen sich mit dem richtigen Wissen leicht vermeiden.
Fehler 1: Den Kaufpreisfaktor ignorieren
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettomiete. Ein Faktor von 25 bedeutet: Du zahlst 25 Jahresmieten. In teuren Städten liegen Faktoren oft bei 35–40 – das entspricht einer Bruttomietrendite von nur 2,5–3 %. Mit Zinsen und Kosten bleibt da nichts übrig. Ziel: Unter 25 in guten B-Lagen, unter 20 in C-Lagen.
Fehler 2: Sanierungsbedarf unterschätzen
„Kleiner Auffrischungsbedarf" im Exposé bedeutet in der Realität häufig: neue Heizung (8.000–15.000 Euro), neue Fenster (15.000–30.000 Euro), Dachsanierung (20.000–60.000 Euro). Lasse immer einen unabhängigen Bausachverständigen vor dem Kauf prüfen. Kosten: 500–1.500 Euro. Die Investition zahlt sich fast immer aus.
Fehler 3: NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen → vergessen
Kaufnebenkosten betragen 9–12 % des Kaufpreises: GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → 3,5–6,5 % (je nach Bundesland), Notar und GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → ca. 1,5–2 %, Makler 0–3,57 % (Käuferanteil). Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das bis zu 36.000 Euro extra. Wer das nicht einkalkuliert, gerät in Finanzierungsnot. Mehr: Kaufnebenkosten berechnen.
Fehler 4: Lage falsch einschätzen
„Aufstrebende Lage" kann ein gutes Investment sein – oder ein teurer Irrtum. Prüfe: Bevölkerungsentwicklung der letzten 10 Jahre, Leerstandsquote, Mieternachfrage, geplante Infrastrukturprojekte. Kaufe nie allein auf Basis von Makleraussagen zur Lageentwicklung.
Fehler 5: MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → ignorieren
Wer kauft, ohne die bestehenden Mietverhältnisse zu prüfen, erbt Probleme: alte Mieten weit unter Marktniveau, laufende Rechtsstreitigkeiten, problematische Mieter. Fordere alle Mietverträge und die letzten 2 Jahre NK-Abrechnungen an. Prüfe Mietrückstände und offene Klagen.
Fehler 6: Nur eine Finanzierungsquelle prüfen
Wer nur zur Hausbank geht, verschenkt oft 0,3–0,8 Prozentpunkte Zinsdifferenz. Bei 250.000 Euro Darlehen über 20 Jahre sind das 15.000–40.000 Euro mehr Zinsen. Vergleiche mindestens 3 Angebote – über Direktbanken, Vermittler (Interhyp, Dr. Klein) und Genossenschaftsbanken.
Fehler 7: Steuerliche Optimierung nicht nutzen
Viele Käufer wissen nicht: Zinsen, AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →), Reparaturen, Verwaltungskosten sind als Werbungskosten abzugsfähig. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % übernimmt das Finanzamt praktisch fast die Hälfte deiner Kosten. Ohne Steuerberater verschenkst du hier regelmäßig tausende Euro.
Fehler 8: InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen → ignorieren
Plane pro Quadratmeter und Jahr 1,0–1,5 % des Kaufpreises als Instandhaltungsrücklage ein. Bei einem 200.000-Euro-Objekt sind das 2.000–3.000 Euro pro Jahr. Wer das nicht einplant, gerät bei der ersten größeren Reparatur in finanzielle Schieflage.
Fehler 9: Überstürzt kaufen
„Das Objekt ist bald weg" ist das älteste Verkäufertrick. Schlechte Objekte bleiben lange am Markt – gute Objekte findet man auch nach gründlicher Analyse. Nimm dir Zeit, vergleiche mindestens 5–10 Objekte, schaue dir dieselbe Wohnung zweimal an und schlaf vor dem Kauf darüber.
Fehler 10: Emotionale Entscheidung statt Zahlenanalyse
Eine Anlageimmobilie muss du mögen – aber sie muss vor allem rechnen. Wenn die Renditeberechnung nicht aufgeht: Nein sagen. Wenn der Kaufpreis zu hoch ist: Verhandeln oder gehen. Investiere nur in Objekte, die auch bei pessimistischen Annahmen (LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → 3 Monate/Jahr, Mietausfall, Reparaturen) noch rentabel sind.
Mehr: 50-Punkte-Checkliste Immobilienkauf und B- und C-Städte als Investment.
