Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Eigenbedarfskündigung: So machst du es richtig
Eigenbedarf ist einer der wenigen legitimen Gründe, einem Mieter zu kündigen. Doch die EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen → ist rechtlich komplex — Fehler in der Begründung oder im Verfahren können sie unwirksam machen. Dieser Guide gibt dir einen praxisorientierten Überblick.
Was ist Eigenbedarf?
§ 573 BGB legt fest: Der Vermieter kann kündigen wenn er die Wohnung für sich selbst oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Als Angehörige anerkannt sind:
- Kinder und Kindeskinder
- Eltern und Schwiegereltern
- Geschwister
- Nichten und Neffen
- Haushaltsangehörige (enge Pflegepersonen)
Nicht anerkannt: Entfernte Verwandte, Freunde, Kollegen.
Die Begründung: Das wichtigste Element
Die Kündigung muss den Eigenbedarf konkret begründen. Nicht ausreichend:
❌ "Ich benötige die Wohnung für meine Tochter."
Ausreichend:
✓ "Meine Tochter Maria Muster (geb. 15.03.1998) hat zum 1. Oktober einen Studienplatz an der Universität München erhalten und benötigt die Wohnung als Erstwohnsitz. Bisher wohnt sie bei uns in Frankfurt, was aufgrund der Entfernung nicht zumutbar ist."
Je konkreter, desto besser. Person, Anlass, warum gerade diese Wohnung — alles angeben.
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Unter 5 Jahre | 3 Monate |
| 5-8 Jahre | 6 Monate |
| Über 8 Jahre | 9 Monate |
Fristbeginn: Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat als erster Kündigungsmonat zählt. Zum Monatsende kündigen bedeutet: Kündigung muss bis spätestens 3. des Monats zugehen für Ende dieses Monats + Frist.
Sonderkündigungsschutz: Wann die Kündigung nicht möglich ist
- Sozialklausel: Mieter kann Härtefall geltend machen (hohes Alter, Krankheit, lange Wohndauer) — Kündigungsschutz verstärkt
- Schwangere Mieter und Familien mit kleinen Kindern: Erhöhter Schutz
- Umwandlung in ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →: 3-jährige Sperrfrist vor Eigenbedarfskündigung
- Sozialer Wohnungsbau: Eigenbedarf meist ausgeschlossen
Was nach der Kündigung passiert
Der Mieter kann Widerspruch einlegen (§ 574 BGB). Gründe für berechtigten Widerspruch:
- Ersatz-Wohnraum nicht zumutbar zu finden
- Schwere gesundheitliche Beeinträchtigung durch Umzug
- Sehr hohes Lebensalter
- Sehr lange Wohndauer
Bei berechtgtem Widerspruch: RäumungsklageGerichtliches Verfahren um Mieter zur Herausgabe der Wohnung zu zwingen – dauert 6-18 Monate.Weiterlesen → muss eingereicht werden — Gericht wägt Interessen ab.
Was passiert wenn der Eigenbedarf wegfällt?
Wenn der Bedarf nach der Kündigung nicht mehr besteht (Tochter nimmt doch anderen Studienplatz, Elternteil stirbt etc.):
- Dem Mieter sofort mitteilen
- Angebot zur Fortsetzung des Mietvertrags machen
- Mieter kann Schadensersatz fordern (Umzugskosten, Mehrmiete) wenn er bereits ausgezogen ist
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Strafrechtlich relevant, Schadensersatzpflicht.
Checkliste: Eigenbedarfskündigung rechtssicher
- Berechtigte Person (nach § 573 BGB)?
- Konkreter Bedarf vorhanden und beschreibbar?
- Korrekte Kündigungsfrist berechnet?
- Schriftliche Kündigung per Einschreiben mit Rückschein?
- Sozialklausel-Hinweis in der Kündigung?
- Was wenn Mieter Widerspruch einlegt — Rechtsschutz vorhanden?
- Was wenn Eigenbedarf wegfällt — Kommunikationsplan?
