Eine Immobilie zu kaufen ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Wer ohne Struktur vorgeht, übersieht leicht Punkte, die hinterher teuer werden. Diese 50-Punkte-Checkliste deckt alle Phasen des Kaufprozesses ab – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Phase 1: Marktanalyse und Zieldefinition
- ☑ Investitionsziel definiert (Rendite, EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →, Altersvorsorge)
- ☑ Zielregion und Lagequalität analysiert
- ☑ Mietpreisspiegel für die Region geprüft
- ☑ Bevölkerungsentwicklung und Leerstandsquote recherchiert
- ☑ Kaufpreisfaktor (KP / Jahresnettomiete) berechnet – Ziel: unter 25
- ☑ Vergleichspreise aus ImmoScout, Immowelt und Gutachterausschuss
Phase 2: Objektprüfung – Lage
- ☑ Mikrolagenanalyse: Infrastruktur, ÖPNV, Schulen, Einkauf
- ☑ Soziales Umfeld und Nachbarschaft beurteilt
- ☑ Entwicklungspläne der Gemeinde geprüft (Bebauungsplan)
- ☑ Lärm- und Umweltbelastungen geprüft
- ☑ Hochwassergefährdung geprüft (ZÜRS-Geokarte)
Phase 3: Objektprüfung – Bausubstanz
- ☑ Bausachverständigen zur Besichtigung mitgenommen
- ☑ Dach, Fassade, Keller auf Feuchtigkeit geprüft
- ☑ Heizungsanlage Alter und Zustand geprüft
- ☑ Fenster und Dämmung bewertet
- ☑ EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → analysiert (Energieklasse, Verbrauchswerte)
- ☑ Elektroinstallation und Rohrleitungen Alter ermittelt
- ☑ Renovierungsstau geschätzt und eingepreist
Phase 4: Rechtliche Prüfung
- ☑ Grundbuchauszug eingesehen (Lasten, Grundschulden, Dienstbarkeiten)
- ☑ Baulastenverzeichnis geprüft
- ☑ Mietverträge und Mieterhöhungshistorie analysiert
- ☑ TeilungserklärungDokument das regelt was zu einer Eigentumswohnung gehört – muss vor Kauf geprüft werden.Weiterlesen → und ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →-Protokolle geprüft (bei ETW)
- ☑ InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen → der WEG geprüft
- ☑ Altlasten im Boden ausgeschlossen (bei älteren Gewerbeobjekten)
- ☑ DenkmalschutzBesonderer Schutzstatus für historische Gebäude – mit bis zu 9% AfA jährlich höchste Steuervorteile.Weiterlesen → oder Milieuschutzsatzung geprüft
Phase 5: Finanzierungsprüfung
- ☑ Eigenkapitalquote berechnet (mind. 20–30 % empfohlen)
- ☑ Finanzierungsangebote von mindestens 3 Banken eingeholt
- ☑ Zinsbindung und Tilgungsrate kalkuliert
- ☑ NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen → berechnet (GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen →, Notar, Makler)
- ☑ Liquiditätsreserve für 3–6 Monate LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → eingeplant
- ☑ Steuerliche Wirkung mit Steuerberater besprochen
Phase 6: Verhandlung und Kaufvertrag
- ☑ Kaufpreisverhandlung vorbereitet (Argumente für Preissenkung)
- ☑ Kaufvertragsentwurf vom Anwalt oder eigenem Notar geprüft
- ☑ Übergabezeitpunkt und -bedingungen klar vereinbart
- ☑ Inventarliste für mitverkaufte Einbauten erstellt
- ☑ Auflassungsvormerkung im GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → eingetragen
Phase 7: Nach dem Kauf
- ☑ GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → beim Finanzamt angemeldet
- ☑ Gebäudeversicherung übertragen oder neu abgeschlossen
- ☑ Mieter schriftlich über Eigentümerwechsel informiert
- ☑ Kontonummer für Mietzahlungen mitgeteilt
- ☑ Erste NK-Abrechnung vorbereitet
- ☑ Steuerliche Einrichtung beim Finanzamt (Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen →) vorbereitet
Diese Checkliste ist kein Ersatz für professionelle Beratung durch Sachverständige, Rechtsanwälte und Steuerberater – aber sie stellt sicher, dass du keine wesentlichen Punkte vergisst. Mehr: 10 Fehler beim Kauf einer Anlageimmobilie und Kaufnebenkosten berechnen.
