Renovierungen, Reparaturen, Ersatz – als Vermieter trägst du grundsätzlich die Instandhaltungspflicht für deine Wohnung. Aber: Es gibt legale Möglichkeiten, kleine Reparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Hier ist der vollständige Überblick.
Grundsatz: Vermieter trägt Instandhaltungspflicht
Gemäß § 535 BGB musst du die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Das bedeutet:
- Heizung und Warmwasser müssen funktionieren
- Fenster und Türen müssen schließen
- Dach muss dicht sein
- Elektrik muss sicher sein
- Schimmel durch Baumängel muss beseitigt werden
Was Mieter zahlen müssen
Mieter haften für Schäden, die sie selbst verursacht haben (§ 538 BGB i.V.m. § 280 BGB):
- Flecken im Teppich durch verschüttete Flüssigkeiten
- Löcher in Wänden (selbst gebohrt, unsachgemäß)
- Gebrochene Fensterscheiben (wenn selbst verursacht)
- Beschädigte Türschlösser durch unsachgemäße Nutzung
Kleinreparaturklausel: Was ist möglich?
Eine wirksame Kleinreparaturklausel im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → kann den Mieter an kleinen Reparaturen beteiligen:
- Maximal 75-100 € pro Einzelfall (Gerichte variieren)
- Maximal 6-8 % der Jahresnettokaltmiete pro Jahr
- Nur für Teile, die der Mieter regelmäßig berührt: Wasserhähne, Lichtschalter, Türgriffe, Schlosszylinder
- NICHT für Heizkessel, Fensterrahmen, Dach
Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren) können auf Mieter übertragen werden – aber nur mit einer wirksamen Mietvertragsklausel. Starre Fristen ("alle 3 Jahre streichen") sind unwirksam. Nur flexible Formulierungen halten vor Gericht.
Steuerliche Behandlung
- Reparaturen bis 800 € netto: sofort abziehbar
- Größere Investitionen: je nach Nutzungsdauer abschreiben
- Modernisierungen (§ 559 BGB): 8 % p.a. auf Mieter umlegbar
Instandhaltungsrücklage anlegen
Profis rechnen mit 1,50-2,00 €/m²/Monat InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen →. Bei 70 m²: 105-140 €/Monat zurücklegen. So bist du für größere Reparaturen vorbereitet.
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Kleinreparaturklausel: Die 300-Euro-Grenze richtig nutzen
Eine der wenigen legalen Möglichkeiten, Kosten auf den Mieter abzuwälzen, bietet die sogenannte Kleinreparaturklausel. Gemäß § 556 Absatz 3 BGB darfst du Reparaturen auf den Mieter übertragen – allerdings nur unter strengen Bedingungen. Die Klausel muss schriftlich im Mietvertrag festgehalten sein und darf folgende Grenzen nicht überschreiten:
- Maximal 300 Euro pro Reparaturfall (einzelne Maßnahme)
- Maximal 75 Euro pro Monat oder 8 Prozent der Jahresmiete als Jahresobergrenze
- Nur für Gegenstände, die „der Mieter in Benutzung hat" – also Wasserhähne, Lichtschalter, Glühbirnen
Häufiger Fehler: Viele Vermieter setzen pauschal 100 Euro oder sogar 500 Euro fest. Das ist unwirksam. Die Grenze von 300 Euro ist nicht verhandelbar. Noch kritischer: Klauseln, die Heizungsreparaturen, Rohrbeschädigungen oder Dachreparaturen einbeziehen, werden von Gerichten grundsätzlich gestrichen – diese sind Sache des Vermieters.
Praxis-Tipp: Dokumentiere jede Reparatur schriftlich. Fordere vom Mieter eine Bestätigung an, dass die Reparatur durchgeführt wurde, oder lass dir Rechnungen vorlegen. So vermeidest du später Streitigkeiten über Instandhaltungsrückstände.
Instandhaltungsrücklage bilden: Die finanzielle Absicherung für große Arbeiten
§ 556 Absatz 1 Satz 2 BGB erlaubt dir, eine sogenannte Instandhaltungsrücklage in die Miete einzurechnen. Das ist nicht dasselbe wie eine Maklergebühr oder Kaution – es ist eine monatliche Reserve für künftige Reparaturen und Renovierungen. Diese ist rechtlich zulässig, muss aber transparent kommuniziert werden.
Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt, orientiert sich aber an Branchenstandards:
- Wohngebäude bis 20 Jahre: etwa 1–1,5 Prozent der jährlichen Gesamtmiete
- Ältere Objekte über 40 Jahre: 2–2,5 Prozent der jährlichen Gesamtmiete
- Denkmalgeschützte Immobilien: teilweise 3 Prozent
Die Rücklage muss getrennt vom Betriebskostenkonto geführt werden. Du kannst sie nicht einfach für andere Zwecke verwenden. Im Mietvertrag sollte explizit stehen: „Zu den Miete kommt eine Instandhaltungsrücklage von X Euro hinzu, die für Reparaturen und Renovierungen verwendet wird."
Wichtig: Bei Mieterwechsel muss die nicht verbrauchte Rücklage dem neuen Mieter weitergegeben oder – wenn die Reparaturen durchgeführt wurden – dem alten Mieter zurückerstattet werden.
Betriebskosten vs. Instandhaltung: Wo die Grenze verläuft
Ein häufiges Missverständnis: Nicht alle Kosten, die du als Vermieter zahlst, sind Instandhaltungskosten. Manche darfst du über BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → weitergeben, andere nicht. Das ist entscheidend für deine Kalkulation.
- Instandhaltung (Vermieter zahlt): Dachreparaturen, Rohrbeschädigungen, Fensterrahmen ersetzen, Fassadensanierung, Heizkessel austauschen
- Betriebskosten (umlagefähig nach § 2 BetrKV): HausmeisterKümmert sich um laufende Aufgaben im Mietshaus – Kosten umlegbar als Betriebskosten.Weiterlesen →, Gart
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