Die Mieterauswahl ist die wichtigste Entscheidung bei der Vermietung. Ein zahlungsunfähiger Mieter kann dich Monate Miete, Anwaltskosten und Nerven kosten. Mit dem richtigen Bonitätscheck reduzierst du dieses Risiko erheblich.
Was darf ich als Vermieter fragen?
Du darfst nur Informationen verlangen, die direkt mit der Mietzahlung zusammenhängen:
- SCHUFADeutsche Wirtschaftsauskunftei – SCHUFA-Selbstauskunft zeigt Bonität und Negativmerkmale des Mieters.Weiterlesen →-SelbstauskunftFormular zur Mieterprüfung mit Einkommens- und Bonitätsangaben – rechtlich klar begrenzt.Weiterlesen → (aktuell, max. 3 Monate alt)
- Einkommensnachweis (letzte 3 Gehaltsabrechnungen)
- Arbeitsvertrag (unbefristet vs. befristet?)
- MietschuldenfreiheitsbescheinigungDokument des Vorvermieters das bestätigt, dass der Mieter keine Schulden hatte.Weiterlesen → vom Vorvermieter
- Name, Anzahl der einziehenden Personen
Was darfst du NICHT fragen?
- Familienplanung, Schwangerschaft
- Religion, politische Überzeugung
- Nationalität (außer zur Identifikation)
- Vorstrafen (außer einschlägige)
SCHUFA-Auskunft richtig bewerten
Die SCHUFA-Selbstauskunft (kostenfrei einmal jährlich) zeigt:
- Negativmerkmale (Mahnbescheide, Insolvenzen, Pfändungen)
- Score-Wert (95 %+ = gut, unter 90 % = kritisch)
- Aktuelle Kreditverpflichtungen
Achtung: Ein negativer SCHUFA-Eintrag allein reicht nicht für eine Ablehnung. Prüfe den Kontext – ein einmaliger Handyvertrag-Streit ist anders als mehrfache Pfändungen.
Daumenregel: 1/3-Einkommensregel
Die KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → sollte maximal 30-33 % des Netto-Einkommens des Mieters betragen. Bei einer 1.200 € Kaltmiete: Mieter braucht mindestens 3.600 € netto/Monat – oder entsprechende Sicherheiten.
Praxistipp: Selbstauskunftsbogen nutzen
Lass alle Bewerber denselben Selbstauskunftsbogen ausfüllen. Das ist rechtssicher, vergleichbar und zeigt professionelles Auftreten. Vorlagen findest du beim Deutschen Mieterbund oder Haus & Grund.
Checkliste Mieterauswahl
- ☑ SCHUFA-Selbstauskunft eingeholt (max. 3 Monate alt)
- ☑ 3 aktuelle Gehaltsabrechnungen geprüft
- ☑ Arbeitgeber und Branche kurz eingeschätzt
- ☑ Persönliches Gespräch geführt
- ☑ Mietschuldenfreiheitsbescheinigung angefordert
- ☑ Kaution und Einzugstermin bestätigt
Verwandte Themen: MietkautionSicherheitsleistung des Mieters, max. 3 Kaltmieten – muss getrennt und verzinst angelegt werden.Weiterlesen → richtig anlegen | Den richtigen Mieter finden
Die SCHUFA-Auskunft richtig interpretieren: Was die Scores wirklich aussagen
Viele Vermieter bestellen eine SCHUFA-Auskunft und schauen sich nur die Bonitätsampel an – das ist zu kurz gegriffen. Der SCHUFA-Score reicht von 0 bis 100 Punkten. Ab 95 Punkten gilt ein Mieter als ausgezeichnet, zwischen 80 und 95 Punkten noch als gut. Doch entscheidend ist nicht nur dieser abstrakte Wert, sondern welche konkreten Einträge dahinterstecken.
Achte besonders auf diese Punkte:
- Zahlungsrückstände: Sind Kreditkarten-, Versicherungs- oder Energierechnungen offen? Das ist ein warnsignals für künftige Mietausfälle.
- Gerichtliche Mahnverfahren: Diese müssen nach § 173 SCHUFA-Merkmalskatalog für 3 Jahre eingetragen werden. Ein Mieterpfändungsverfahren sollte dich alarmieren.
- Insolvenzverfahren: Ein abgeschlossenes Insolvenzverfahren muss noch 3 Jahre in der SCHUFA sichtbar sein. Hier solltest du skeptisch sein.
Wichtig: Eine SCHUFA-Auskunft darf laut § 34 Absatz 4 BDSG höchstens 3 Monate alt sein. Ältere Auskünfte können nicht herangezogen werden. Lasse dir die Selbstauskunft direkt vom Bewerber vorlegen – nicht die redaktionierte Version für Banken.
Das Einkommens-zu-Miete-Verhältnis: Die 30-Prozent-Regel und ihre Grenzen
In der Praxis hat sich eine simple Faustregel etabliert: Die Kaltmiete sollte maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Bei einem Netto von 2.500 Euro wäre eine Miete von 750 Euro also noch vertretbar.
Doch diese Regel hat Grenzen, die viele Vermieter ignorieren. Wer in München oder Hamburg vermietet, wird mit dieser Quote kaum einen Mieter finden. Dort zahlen qualifizierte Fachkräfte regelmäßig 35 bis 40 Prozent ihres Einkommens für Miete. Das ist in Metropolen normal und kein Bonitätsrisiko.
Besser als die 30-Prozent-Regel ist eine differenzierte Betrachtung:
- Wie stabil ist das Einkommen? Beamte und Angestellte mit unbefristetem Vertrag sind sicherer als Freelancer.
- Wie viele weitere Verpflichtungen hat der Mieter? Ein kinderloser Single mit Miete + Leasingvertrag ist weniger kreditwürdig als Familie mit gleich hohem Einkommen.
- Gibt es finanzielle Rücklagen? Eine positive SCHUFA allein reicht nicht – frag nach Sparguthaben oder Wertpapieren.
Verlange immer die letzten 3 Gehaltsabrechnungen, um Schwankungen zu erkennen. Bei Provisionseinnahmen solltest du einen mindestens 2 Jahre zurückliegenden Durchschnitt berechnen, nicht nur das aktuelle Jahr.
Referenzen und MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →: Warum die alte HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen → Gold wert ist
Während SCHUFA und Einkommensnachweis wichtig sind, verraten dir Referenzen von bisherigen Vermietern oft mehr über die wahre Zahlungszuverlässigkeit. Das ist die am meisten unterschätzte Information im Bewerbungsprozess.
Kontaktiere die letzte oder die vorletzte Hausverwaltung direkt per Telefon – nicht per Mail. Im persönlichen Gespräch erfährst du Details, die nie schriftlich festgehalten würden: Hat der Mieter pünktlich gezahlt? Gab es Streitigkeiten über BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.Weiterlesen →? War die.
