Die Mieterauswahl ist eine der wichtigsten Entscheidungen als Vermieter. Ein zahlungsunfähiger Mieter kann zu monatelangen Mietausfällen führen. Gleichzeitig gibt es Grenzen, was du fordern darfst. Hier erfährst du alles über die rechtssichere Bonitätsprüfung.
Was darf der Vermieter verlangen?
Es gibt keinen gesetzlichen Katalog, was Vermieter von Mietinteressenten verlangen dürfen. Die Rechtsprechung hat aber einige Leitplanken gesetzt. Du darfst verlangen:
- Selbstauskunft mit Kontaktdaten und Angaben zum Einkommen
- Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate)
- SCHUFA-Auskunft (die der Mieter selbst besorgen muss)
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
- Arbeitgeberbescheinigung (Bestätigung unbefristeter Vertrag)
Du darfst NICHT verlangen:
- Kontoauszüge (zu weit gehender Eingriff in Privatsphäre)
- Angaben zu Krankheiten oder Behinderungen
- Angaben zu Religionszugehörigkeit
- Schwangerschaft oder Kinderwunsch
Die SelbstauskunftFormular zur Mieterprüfung mit Einkommens- und Bonitätsangaben – rechtlich klar begrenzt.Weiterlesen →: Was rein muss
Eine gute Selbstauskunft enthält:
- Name, Geburtsdatum, aktuelle Adresse
- Beruf und Arbeitgeber
- Nettoeinkommen (monatlich)
- Anzahl der einziehenden Personen
- Haustiere ja/nein
- Raucher ja/nein
- Bestehende Mietrückstände (Selbstdeklaration)
- Unterschrift mit Datum
SCHUFA-Auskunft: Was sie aussagt
Die SCHUFADeutsche Wirtschaftsauskunftei – SCHUFA-Selbstauskunft zeigt Bonität und Negativmerkmale des Mieters.Weiterlesen → (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) speichert Informationen über das Zahlungsverhalten von Personen. Es gibt zwei relevante Arten:
Kostenlose Datenkopie (Art. 15 DSGVODatenschutz-Grundverordnung – gilt auch für Vermieter bei der Verarbeitung von Mieterdaten.Weiterlesen →)
Jede Person hat einmal jährlich Anspruch auf eine kostenlose Kopie ihrer SCHUFA-Daten. Diese enthält alle gespeicherten Informationen, aber keinen Score-Wert. Für Vermieter nur bedingt geeignet, da kein Score ausgewiesen wird.
Bonitätsauskunft (kostenpflichtig, ca. 29,95 €)
Diese enthält den Score-Wert und ist für Vermieter deutlich aussagekräftiger. Der Mieter kann sie auf schufa.de bestellen und dir vorlegen.
Was bedeutet der SCHUFA-Score?
| Score | Risikoklasse |
|---|---|
| 97,5 – 100% | Sehr geringes Risiko (sehr gut) |
| 95 – 97,5% | Geringes Risiko (gut) |
| 90 – 95% | Leicht erhöhtes Risiko (akzeptabel) |
| 80 – 90% | Erhöhtes Risiko (kritisch prüfen) |
| Unter 80% | Hohes Risiko (Ablehnung empfehlenswert) |
Die Einkommensregel: 3-fache Nettomiete
Als Faustregel gilt: Das Nettoeinkommen des Mieters sollte mindestens das Dreifache der monatlichen Bruttokaltmiete betragen. Bei einer Miete von 900 € sollte der Mieter also mindestens 2.700 € netto verdienen.
Diese Regel ist nicht gesetzlich festgeschrieben, aber von Gerichten als vernünftiger Maßstab anerkannt.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Dieser Brief vom Vorvermieter bestätigt, dass der Mieter bisher keine Mietschulden hatte. Viele Vermieter unterschätzen dieses Dokument — es ist oft aussagekräftiger als die SCHUFA, weil Mietschulden in der SCHUFA nur bei Negativeinträgen auftauchen.
Problem: Der Vorvermieter ist nicht verpflichtet, diesen Brief auszustellen. Verweigert er ihn, ohne Grund anzugeben, ist das ein Warnsignal.
Checkliste: Mieterauswahl
- Selbstauskunft ausgefüllt und unterschrieben
- Einkommensnachweise (3 Monate Gehaltsabrechnungen)
- SCHUFA-Auskunft (Score über 90%)
- Einkommen ≥ 3× Nettokaltmiete
- Unbefristetes Arbeitsverhältnis (oder stabile Selbstständigkeit)
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (wenn möglich)
- Persönlicher Eindruck beim Besichtigungsgespräch
Ein guter Bauchgefühl nach dem Gespräch ist legitim — solange du nicht wegen diskriminierender Merkmale (Herkunft, Religion, Geschlecht) ablehnst. Entscheide nach wirtschaftlichen Kriterien, dokumentiere deine Entscheidung.
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