Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Jeder, der eine Immobilie kauft oder bereits vermietet, möchte wissen: Lohnt sich das? Die Antwort steckt in der Renditeberechnung. Das Problem: Viele schauen nur auf die Bruttorendite — und übersehen dabei die echten Kosten.
Was ist die Bruttorendite?
Die Bruttorendite ist die einfachste Kennzahl für Immobilieninvestoren:
Bruttorendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel: Wohnung kostet 300.000 €, Jahreskaltmiete = 12.000 €
Bruttorendite = (12.000 / 300.000) × 100 = 4,0%
Diese Zahl ist schnell berechnet und gut für erste Vergleiche — aber sie ignoriert alle Kosten.
Was ist die Nettorendite?
Die Nettorendite berücksichtigt die tatsächlichen Kosten und zeigt, was wirklich übrig bleibt:
Nettorendite = ((Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen →)) × 100
Was gehört zu den Bewirtschaftungskosten?
- Nicht umlagefähige BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → (Verwaltung, Teile der Instandhaltung)
- Instandhaltungsrücklage (1-2% des Kaufpreises p.a. empfohlen)
- Hausverwaltungskosten (wenn vorhanden)
- Leerstandsrisiko (typisch 3-5% der Mieteinnahmen)
Was gehört zu den Kaufnebenkosten?
- Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland)
- Notarkosten (ca. 1,5–2%)
- Grundbuchgebühren (ca. 0,5%)
- Maklercourtage (falls vorhanden, 3,57% üblich)
Beispielrechnung: Brutto vs. Netto
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6%) | 18.000 € |
| Notar + Grundbuch | 6.000 € |
| Makler (3,57%) | 10.710 € |
| Gesamtinvestition | 334.710 € |
| Einnahmen / Kosten p.a. | Betrag |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 12.000 € |
| – InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen → (2%) | –6.000 € |
| – Hausverwaltung | –900 € |
| – LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → (3%) | –360 € |
| Netto-Mietertrag | 4.740 € |
Bruttorendite: 4,0%
Nettorendite: (4.740 / 334.710) × 100 = 1,4%
Der Unterschied ist erheblich. Was wie eine solide Anlage aussah, rentiert sich netto kaum besser als ein Tagesgeldkonto.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Investment?
| Bruttorendite | Bewertung |
|---|---|
| Unter 3% | Sehr schwierig profitabel zu machen |
| 3–4% | Akzeptabel in guten Lagen (Wertsteigerung eingerechnet) |
| 4–5% | Solide Basis für positiven Cashflow |
| Über 5% | Gut — aber Lage und Substanz prüfen |
Die Eigenkapitalrendite: Das unterschätzte Maß
Wenn du mit Kredit kaufst, ist die Eigenkapitalrendite entscheidend:
EK-Rendite = Netto-Cashflow nach Schulddienst / Eingesetztes EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → × 100
Beispiel: 80.000 € Eigenkapital, 10.000 € Jahresnettomietertrag, 7.500 € Jahreszinsen → Cashflow = 2.500 €
EK-Rendite = (2.500 / 80.000) × 100 = 3,1%
Durch den Hebeleffekt (Leverage) kann die Eigenkapitalrendite deutlich höher sein als die Objektrendite — oder deutlich schlechter, wenn der Kredit teuer ist.
Was du vor dem Kauf berechnen solltest
- Bruttorendite als erster Filter
- Kaufnebenkosten der jeweiligen Region einkalkulieren
- Realistische Instandhaltungsrücklage (ältere Objekte: mehr)
- Leerstandsrisiko nach Mieterstruktur und Lage
- Finanzierungskosten und Tilgungsplan
- Mögliche Wertsteigerung (konservativ ansetzen)
Eine Immobilie ist kein reines Renditeobjekt — sie ist auch Inflationsschutz, Altersvorsorge und Vermögensbaustein. Aber wer nur auf die Bruttorendite schaut, trifft keine informierten Entscheidungen.
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