Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Die Rendite ist das wichtigste Kriterium bei der Investitionsentscheidung. Doch welche Renditekennzahl sagt wirklich aus, ob ein Objekt rentabel ist? Viele Vermieter rechnen nur die Brutto-Rendite – und unterschätzen die tatsächlichen Kosten erheblich.
Die drei Renditekennzahlen im Überblick
1. Brutto-Mietrendite
Formel: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel: 12.000 € Jahreskaltmiete / 300.000 € Kaufpreis = 4,0 % Brutto
2. Netto-Mietrendite
Formel: ((Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten)) × 100
Abzüge: Verwaltung, InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen →, Versicherungen, GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → (nicht umgelegt)
Beispiel: (12.000 – 2.400) / (300.000 + 30.000) × 100 = 2,9 % Netto
3. Eigenkapitalrendite (Leverage-Effekt)
Formel: (Jahresüberschuss nach Zinsen / eingesetztes EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen →) × 100
Mit Fremdfinanzierung zu 80 %: Eigenkapital 60.000 € → bei positivem Cashflow steigt die EK-Rendite deutlich
Was sind realistische Renditen in Deutschland?
| Lage | Brutto-Rendite | Netto-Rendite |
|---|---|---|
| München, Frankfurt (A-Lage) | 2,5–3,5 % | 1,5–2,5 % |
| Hamburg, Berlin (B-Lage) | 3,0–4,5 % | 2,0–3,5 % |
| Mittelstädte (Hannover, Leipzig) | 4,0–6,0 % | 3,0–5,0 % |
| Ländliche B-Lagen | 5,0–8,0 % | 3,5–6,0 % |
Versteckte Kosten, die viele vergessen
- Kaufnebenkosten: GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → (3,5–6,5 %), NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → (1,5–2 %), ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → (bis 3,57 %) → insgesamt 8–12 % des Kaufpreises
- Instandhaltungsrücklage: Empfehlung: 1–1,5 % des Immobilienwertes pro Jahr
- Verwaltungskosten: 20–50 € pro Einheit/Monat bei Fremdverwaltung
- Leerstandsrisiko: Realistisch 2–4 % der Jahreskaltmiete einkalkulieren
- Finanzierungskosten: Zinsen für Darlehen
Checkliste: Renditeberechnung vor dem Kauf
- Kaufpreis inkl. aller Nebenkosten ermitteln
- Aktuelle KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → prüfen und mit MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → vergleichen (Mietspiegel verstehen)
- Nicht umlagefähige Kosten einzeln erfassen
- Finanzierungsplan mit konkreten Konditionen aufstellen
- Steuerliche AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → 2 % p.a.) berücksichtigen
- Rendite für 10 und 20 Jahre simulieren
Zur Frage, wie du eine Immobilie sinnvoll kaufst und vermietest, lies auch Wohnung kaufen und vermieten: Die Anleitung.
Renditeberechnung in der Praxis: Häufige Fehler bei der Kostenermittlung
Eine der größten Fehlerquellen bei der Renditeberechnung ist die unvollständige Erfassung der BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen →. Viele Vermieter vergessen, dass nach § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) nicht alle Kosten auf Mieter umlegbar sind. Typischerweise nicht umlegbar sind:
- Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen (ein häufiger Fehler: viele rechnen hier 0% ein)
- Verwaltungskosten für die Vermietung selbst
- Leerstandsverluste
- Maklergebühren und Courtage
- Steuerberatung und Rechtsberatung
Die Realität zeigt: Handwerkliche Reparaturen betragen durchschnittlich 1–3% der Jahreskaltmiete pro Jahr. Ein 300.000-Euro-Objekt mit 4% Bruttonrendite verliert damit schnell 0,4–1,2 Prozentpunkte an echter Rendite. Besonders bei älteren Gebäuden (vor 1990) sollten Sie realistisch mit 2–3% kalkulieren.
Praxis-Tipp: Nutzen Sie das Handwerkskammer-Benchmarking oder fragen Sie einen lokalen Hausverwalter nach typischen Instandhaltungsquoten in Ihrer Region. Diese Zahlen sind verlässlicher als pauschale Annahmen.
Eigenkapitalrendite vs. Gesamtkapitalrendite: Warum der Hebel entscheidend ist
Viele Vermieter verwechseln die Gesamtrendite mit der persönlichen Eigenkapitalrendite. Das ist fatal, weil Fremdkapital (Kredite) die tatsächliche Rendite auf Ihr investiertes Geld massiv verändert.
Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 Euro. Die Netto-MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis – Ziel: mindestens 4% brutto für positive Rendite.Weiterlesen → liegt bei 3,5% (14.000 Euro jährliches Nettoeinkommen). Das klingt mager. Aber:
- Sie investieren nur 80.000 Euro Eigenkapital (20%)
- Finanzierungskosten: 200.000 Euro Kredit à 3,5% = 7.000 Euro/Jahr
- Netto-Cashflow: 14.000 € – 7.000 € = 7.000 Euro/Jahr
- Eigenkapitalrendite: 7.000 € / 80.000 € = 8,75%
Die 3,5% Gesamtrendite werden durch den Leverage-Effekt zu 8,75% persönlicher Rendite – allerdings nur, solange die Mieteinnahmen stabil bleiben und der Kredit nicht teurer wird. Nach einem Zinsanpassungsvertrag (meist nach 5 oder 10 Jahren) kann sich das Bild schnell ändern.
Warnung: Kalkulieren Sie bereits jetzt mit einem Zinssatz von mindestens 4,5–5% für AnschlussfinanzierungNeue Zinsbindung nach Ablauf der ersten Kreditlaufzeit – rechtzeitig vergleichen und umschulden.Weiterlesen → ein. Die aktuellen Niedrigzinsen sind historisch eine Ausnahme.
Steuern und Kapitalverzinsung: Steuerquote korrekt berechnen
Die Einkommensteuer schmälert die Rendite erheblich – wird aber oft vergessen. Als Vermieter zahlen Sie auf Ihre Mieteinnahmen minus abzugsfähigen Kosten Einkommensteuer nach Ihrem persönlichen Steuersatz (19–42% + Soli).
Rechenbeispiel: Netto-Mietrendite 3%, Ihr Steuersatz 35%. Die tatsächliche Rendite nach Steuern liegt bei: 3% × (1 – 0,35) = 1,95%
Hinzu kommt: Zinsausgaben sind zwar abzugsfähig (reduzieren also Ihr zu versteuerndes Einkommen), aber die Til
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