Werbungskosten für Vermieter: Die vollständige Liste 2026

Als Vermieter können Sie eine Vielzahl von Ausgaben als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Das reduziert Ihre Steuerlast erheblich. Hier ist die vollständige Liste — geprüft für 2026.

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung (§ 9 EStG) sind alle Ausgaben, die zur Erzielung der Mieteinnahmen dienen. Sie werden in der Einkommensteuererklärung in der Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → eingetragen und mindern die zu versteuernden Einkünfte.

Werbungskosten Übersicht

1. Schuldzinsen und Finanzierungskosten

• Darlehenszinsen für Kauffinanzierung
• Bearbeitungsgebühren für Kredite
• Bereitstellungszinsen
• Vorfälligkeitsentschädigungen (in bestimmten Fällen)
• Disagio / Damnum

Achtung: Tilgungsanteile sind KEINE Werbungskosten!

2. AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →)

• Gebäude: 2 % pro Jahr (Baujahr nach 1924) / 2,5 % (vor 1925)
• Neubau ab 2023: 3 % AfA
• Einbauküche: 10 Jahre Nutzungsdauer, dann jährlich 10 %
• Sonderabschreibung § 7b EStG für Neubaumietwohnungen

3. Instandhaltung und Reparaturen

• Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren)
• Heizungswartung und Reparaturen
• Dachsanierung, Fassade, Fenster (bei erhaltenden Maßnahmen)
• Badezimmerreparaturen
• Elektroinstallation reparieren
• Hausflur und Treppenhausreinigung

4. Verwaltungskosten

• Hausverwalterhonorare
• Buchführungskosten / Steuerberater (anteilig)
• Kontoführungsgebühren für Mietkonto
• Kosten für Vermieter-Software
• Fachliteratur (Vermieter-Ratgeber, Zeitschriften)

5. Vermietungskosten

• Maklercourtage (bei Neuvermietung)
• Anzeigenkosten (ImmobilienScout, Zeitungsanzeige)
• Kosten für Wohnungsbesichtigung (Fahrtkosten 0,30 €/km)
• Selbstauskunft-Gebühren

6. Versicherungen

• Gebäudeversicherung
• Haftpflichtversicherung (Grundstücks-/Haus-Haftpflicht)
• Mietausfall-Versicherung
• Rechtsschutzversicherung (Mietsachen-Anteil)

7. Steuern und Abgaben

• Grundsteuer (sofern nicht auf Mieter umgelegt)
• Müllgebühren (wenn nicht umgelegt)
• Straßenreinigung (wenn nicht umgelegt)

8. Fahrtkosten

• Fahrten zur Immobilie: 0,30 €/km (einfache Fahrt)
• Fahrten zum Steuerberater, zur Bank (anteilig)
• ÖPNV-Tickets für Besichtigungsfahrten

9. Bürokosten und Kommunikation

• Briefmarken, Porto für Mieterkommunikation
• Anteil Telefon/Internet (bei nachweisbarer Vermietungsnutzung)
• Kosten für MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →-Software
• Druckkosten (Verträge, Abrechnungen)

10. Sonstige Kosten

• Energieausweis-Kosten
• Gutachterkosten (z.B. für Schäden)
• Gerichtskosten bei Mietstreitigkeiten
• Abmahnungskosten
• Kosten für Schlüsseldienst

Was NICHT als Werbungskosten gilt

• Tilgungsraten
• Private Nutzungsanteile der Immobilie
• Kaufpreis der Immobilie (außer über AfA)
• Grunderwerbsteuer (aber: sofort absetzbar, nicht über AfA!)
• Notar- und Maklerkosten beim Kauf (zum Gebäudewert addieren → AfA)

Profi-Tipp: Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand

Diese Unterscheidung ist entscheidend für die steuerliche Behandlung:

• Erhaltungsaufwand (Reparatur/Instandhaltung): Sofort im Jahr der Zahlung absetzbar
• Herstellungskosten (Ausbau, ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → über 15% in 3 Jahren): Müssen über AfA abgeschrieben werden

Grenze: Übersteigen Baumaßnahmen in den ersten 3 Jahren nach Kauf 15 % des Gebäudewerts (ohne Grundstück), gelten sie als Herstellungskosten — die sogenannte 15 %-Grenze!

Checkliste für die Steuererklärung (Anlage V)

• ☐ Alle Belege sammeln und sortieren
• ☐ Mieteinnahmen vollständig erfassen (inkl. NK-Vorauszahlungen)
• ☐ Betriebskostenabrechnung erstellen
• ☐ AfA berechnen (Gebäudewert × AfA-Satz)
• ☐ Zinsbescheinigung von der Bank anfordern
• ☐ Fahrtenbuch oder Streckennachweis führen
• ☐ Steuerberater-Rechnung anteilig einrechnen

Fazit

Werbungskosten können die Steuerlast bei Vermietung erheblich senken. Führen Sie von Anfang an ein sauberes Belegwesen und dokumentieren Sie alle Ausgaben mit Quittungen. Im Zweifel lohnt sich der Gang zum Steuerberater — die Kosten dafür sind ebenfalls absetzbar.

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