Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Als Vermieter erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und die müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Klingt kompliziert, ist aber beherrschbar. Und du kannst dabei deutlich Steuern sparen, wenn du weißt, was du absetzen darf.
Wo trage ich Mieteinnahmen ein?
Mieteinnahmen werden in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) eingetragen. Für jede vermietete Immobilie eine separate Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen →. Du trägst ein:
- Mieteinnahmen (Kalt- und WarmmieteKaltmiete plus Vorauszahlung für Betriebskosten – was der Mieter monatlich tatsächlich zahlt.Weiterlesen →)
- Umlagefähige Nebenkosten, die du erhalten hast
- Abzüglich: alle Werbungskosten
- Abzüglich: Absetzung für Abnutzung (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →)
Das Ergebnis – der steuerliche Öberschuss oder Verlust – fließt in deine Einkommensteuererklärung ein.
Was kann ich als Werbungskosten absetzen?
Als Vermieter darfst du alle Kosten absetzen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen:
- Zinsen für Immobilienkredite (nicht Tilgung!)
- Verwaltungskosten (HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen →, Steuerberater)
- Instandhaltungskosten und Reparaturen
- Grundsteuer (soweit nicht auf Mieter umgelegt)
- Gebäudeversicherung
- Fahrtkosten zur Immobilie
- Kontoführungsgebühren fürs Mietkonto
- Kosten für Inserate (MietersucheProzess des Findens eines geeigneten Mieters – Inserat, Besichtigung, Bonität, Entscheidung.Weiterlesen →)
- Rechts- und Beratungskosten
- Abschreibungen (AfA)
Was ist die AfA (Absetzung für Abnutzung)?
Die AfA ist dein größter Steuervorteil als Vermieter. Du darfst den Gebäudewert (ohne Grundstück) über die Nutzungsdauer abschreiben:
- Gebäude errichtet nach 1924: 2 % pro Jahr (50 Jahre)
- Gebäude errichtet vor 1925: 2,5 % pro Jahr (40 Jahre)
- Denkmalschutz: bis zu 9 % pro Jahr in den ersten Jahren
Rechenbeispiel: Kaufpreis 400.000 €, Grundstücksanteil 80.000 €. Gebäudewert 320.000 €. AfA: 2 % × 320.000 = 6.400 € pro Jahr steuerlicher Abzug.
Mehr dazu: AfA als Vermieter richtig nutzen
Wann lohnt sich ein Steuerberater?
Bei einer Immobilie kannst du das noch selbst machen. Sobald du mehrere Objekte hast, Modernisierungen durchführst oder komplizierte Finanzierungsstrukturen hast, lohnt sich ein Steuerberater. Die Kosten sind übrigens als Werbungskosten absetzbar.
Checkliste Steuererklärung Vermieter
- Alle Mieteinnahmen erfassen (inkl. Nebenkosten)
- Alle Werbungskosten mit Belegen sammeln
- AfA berechnen und eintragen
- Kreditabrechnungen (Zinsen!) vom Kreditgeber anfordern
- Für jede Immobilie separate Anlage V
- Abgabefrist: 31. Juli (mit Steuerberater: 28. Februar des Folgejahres)
Mehr: Alle Werbungskosten für Vermieter im Öberblick | Nebenkostenabrechnung erstellen
Werbungskosten richtig absetzen: Das vergessen Vermieter staendig
Die gute Nachricht: Du kannst deutlich mehr absetzen, als die meisten Vermieter wissen. Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die unmittelbar mit deiner Vermietung zusammenhaengen. Das Finanzamt erkennt diese an – wenn du sie dokumentierst.
In die Anlage V gehören beispielsweise:
- Verwaltungskosten: ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → für Mieterwechsel, Kontoführungsgebuehren für das Mietkonto
- Instandhaltung und Reparaturen: Handwerkerrechnungen, Dachreparatur, neue Fenster (solange es Instandhaltung ist, nicht Verbesserung)
- Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflicht – aber NICHT die Möbelversicherung
- Nebenkosten, die du trägst: GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →, Wasser, Abwasser, Straßenreinigung
- Kreditzinsen: Sehr wichtig: nur die Zinsen absetzen, nicht die Tilgung!
- Makler- und Gebühren: NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grundbucheintrag beim Kauf (verteilt über die Nutzungsdauer)
- Home Office für deine Verwaltung: Anteilig die Nebenkosten des Arbeitszimmers
Ein typischer Fehler: Vermieter rechnen Maklergebuehren vollständig im Kaufjahr ab. Falsch. Beim Hauskauf zahlst du Makler und Notar – diese sind Anschaffungsnebenkosten und werden über AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → (AfA) erfasst, nicht sofort abgesetzt.
Abschreibung (AfA) 2026: Gebaeude versus Moebel und Einbauten
Die Abschreibung ist dein groesstes Steuersparmodell. Hier unterscheidet das Finanzamt streng nach Objekttyp:
Wohngebaeude: 2 Prozent pro Jahr ueber 50 Jahre (§ 7 Abs. 4 EStG). Das bedeutet: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro für das reine Gebaeude (ohne Grundstueck) zahlst du jährlich 8.000 Euro Abschreibung ein – diese mindert dein steuerpflichtiges Einkommen.
Einzelne Einbauten und Mobel: Hier zaehlt die wirtschaftliche Lebensdauer. Eine neue Kueche oder Badeinrichtung mit 10-15 Jahren Lebensdauer wird schneller abgeschrieben – das bringt dir hoeheren Steuervorteil in den fruehen Jahren. Vorsicht: Die Abgrenzung zwischen Gebaeude und Kueche ist strittig. Eine eingebaute, mit dem Gebaeude verschraubte Kueche ist meist Bestandteil des Gebaeudes (50 Jahre), eine freistehende Kueche aber Mobel (10-15 Jahre).
Profitipp: Haendler und Handwerker rechnungsweise genau kalkulieren. Auf der Rechnung sollte explizit stehen: „Kueche 5.000 Euro" separat vom „Kücheneinbau/Mauerwerk 2.000 Euro". So kann dein Steuerberater die schnellere Abschreibung rechtfertigen.
Sanierungskosten versus Herstellungskosten: Ein haedliches Tauziehen
Das Finanzamt unterscheidet bei Ausgaben nach Kauf:
- Instandhaltung: Sanierungen, die den Ist-Zustand wiederherstellen → sofort vollstaendig absetzen
- Herstellung: Verbesserungen, die den Wert oder die Lebensdauer erhoehen → müssen abgeschrieben werden
Beispiel: Ein undichtes Dach wird repariert = Werbungskosten so
