Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Du möchtest deine vermietete Wohnung selbst nutzen – für dich, deine Familie oder nahe Angehörige? Die Eigenbedarfskündigung ist der einzige reguläre Weg, einen Mieter gegen seinen Willen aus einer unbefristeten Mietwohnung zu bekommen. Aber die Regeln sind streng.
Wer darf Eigenbedarf anmelden?
Du darfst Eigenbedarf geltend machen für:
- Dich selbst
- Deinen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner
- Deine Kinder, Stiefkinder, Pflegekinder
- Eltern und Schwiegereltern
- Geschwister
- Großeltern und Enkel
- Haushaltsmitglieder (z.B. Pflegepersonen)
Nicht ausreichend: Nichten, Neffen, Cousins oder Freunde.
Was muss im Kündigungsschreiben stehen?
Das Kündigungsschreiben muss den Eigenbedarf konkret begründen. Nicht ausreichend: „Ich benötige die Wohnung für meinen Sohn." Ausreichend: „Mein Sohn Max Mustermann, geboren 1995, wird zum 01.09.2026 an der Universität München immatrikuliert und benötigt die Wohnung als Hauptwohnsitz für sein Studium. Er wird dauerhaft dort einziehen."
Je konkreter, desto besser. Gerichte prüfen die Angaben genau.
Welche Kündigungsfristen gelten?
Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer:
- Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
- 5–8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
- Ãœber 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate
Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden.
Wann ist Eigenbedarf ausgeschlossen?
In folgenden Fällen kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen:
- Härtegründe: Hohes Alter, schwere Krankheit, lange Mietdauer
- Keine vergleichbare Ersatzwohnung im Umfeld verfügbar
- Kündigung kurz nach Wohnungskauf (Sperrfrist: 3–10 Jahre je nach Gemeinde)
Was passiert nach der Kündigung?
Zieht der Mieter nicht aus, musst du Räumungsklage einreichen. Das dauert oft 6–12 Monate. Wichtig: Du musst den Eigenbedarf tatsächlich realisieren. Vorgetäuschter Eigenbedarf ist rechtswidrig – der Mieter kann Schadensersatz fordern.
Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnung
Hast du eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach verkauft? Dann gilt eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren, in vielen Städten sogar bis zu 10 Jahren (§ 577a BGB). In dieser Zeit ist eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer ausgeschlossen.
Checkliste Eigenbedarfskündigung
- Berechtigungsperson prüfen (wer gilt als Angehöriger?)
- Eigenbedarf konkret und wahr formulieren
- Richtige Kündigungsfrist berechnen
- Kündigung per Einschreiben mit Rückschein schicken
- Zugang des Schreibens dokumentieren
- Tatsächlich einziehen nach Auszug des Mieters
Mehr: Mietvertrag kündigen – alle Optionen | Räumungsklage einreichen
Weiterführende Artikel
- Wohnungsübergabe: Protokoll richtig erstellen – Vorlage für Vermieter
- Steuern als Vermieter: Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen →, Werbungskosten und AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → 2026
- Mietvertrag erstellen: Vorlage, Pflichtangaben und Tipps 2026
