Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Ein Mietvertrag ist dein wichtigstes Dokument als Vermieter. Er regelt alle Rechte und Pflichten – und entscheidet im Streitfall, wer Recht bekommt. Viele Standardverträge aus dem Internet enthalten veraltete oder unwirksame Klauseln. Hier erfährst du, was wirklich rein muss und worauf du verzichten solltest.
Pflichtangaben im Mietvertrag
Folgende Angaben sind im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → zwingend erforderlich:
- Vollständige Namen aller Mieter und Vermieter
- Genaue Bezeichnung der Mietsache (Adresse, Wohnungsnummer, Kellerabteil, Stellplatz)
- Mietbeginn (bei befristeten Verträgen auch Mietende)
- Kaltmiete in Euro
- Nebenkostenvorauszahlung und welche Kosten umlagefähig sind
- Kautionshöhe (max. 3 Nettokaltmieten)
- Unterschriften beider Parteien
Wichtige optionale Klauseln
Diese Regelungen solltest du aufnehmen, um Streit zu vermeiden:
Haustierhaltung: Ohne Regelung darf der Mieter keine Haustiere halten (außer Kleintieren). Formuliere klar: „Hunde und Katzen bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters."
Untervermietung: Ohne Regelung kann der Mieter UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen → verlangen. Klausel: „Eine Untervermietung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters."
Gartenpflege / HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">WinterdienstRäum- und Streupflicht – kann per Hausordnung auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen →: Klar regeln, wer für Schneeräumen und Rasenmähen zuständig ist.
Rauchen: Rauchen in der Wohnung kann geregelt werden, ist aber schwer durchsetzbar.
Schönheitsreparaturen: Die häufigste Falle
Sehr viele Mietverträge enthalten unwirksame Schönheitsreparaturklauseln. Der BGH hat in zahlreichen Urteilen klargestellt, was unwirksam ist:
- Starre Renovierungsintervalle (z.B. „alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Wohnzimmer") → unwirksam
- Verpflichtung zur Endrenovierung beim Auszug unabhängig vom Zustand → unwirksam
- Verpflichtung zu Renovierung bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich → unwirksam
Was wirksam ist: Flexible Formulierungen, die auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen. Lass deine Klausel von Haus & Grund prüfen.
Befristet oder unbefristet vermieten?
Unbefristete Mietverträge sind der Normalfall. Du kannst nur bei berechtigtem Interesse kündigen (Eigenbedarf, Pflichtverletzung, wirtschaftliche Verwertung). Befristete Verträge (Zeitmietverträge) sind nur in bestimmten Fällen zulässig:
- Eigenbedarf nach Ablauf
- Durchführung von Sanierungsarbeiten
- Vermietung als Werkswohnung
Ohne gesetzlichen Grund ist ein befristeter Mietvertrag unwirksam – und gilt automatisch als unbefristet.
Tipps aus der Praxis
Verwende aktuelle Verträge von Haus & Grund oder dem Deutschen Mieterbund (der Vermieterversion). Online-Vorlagen aus dem Jahr 2015 sind oft veraltet. Lass deinen ersten Vertrag von einem Anwalt oder Haus & Grund prüfen – das kostet wenig und spart später viel Ärger.
Unterschreibe den Vertrag erst, wenn du alle Angaben geprüft hast. Trage alle Mieter ein – auch den Partner. Wer nicht im Mietvertrag steht, hat keine Rechte und Pflichten.
Fazit
Ein guter Mietvertrag ist deine Absicherung für alles, was kommt. Investiere in einen aktuellen, rechtssicheren Vertrag. Mehr: Komplette Vermieter-Anleitung | Kaution richtig einfordern
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