Wer seine Wohnung zum ersten Mal vermietet, steht vor vielen Fragen: Wie viel Miete kann ich verlangen? Welchen MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → nehme ich? Was passiert bei Schäden? Dieser Guide führt dich Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess – aus der Perspektive des Vermieters.
Schritt 1: Wohnung vorbereiten und Miete festlegen
Bevor du inserierst, musst du zwei Dinge klären: den Zustand der Wohnung und die Miethöhe. Führe eine Bestandsaufnahme durch – welche Mängel gibt es, was sollte vor der Vermietung repariert werden? Kleinere Schäden wie tropfende Hähne oder defekte Lichtschalter solltest du beheben, bevor du Besichtigungen anbietest.
Für die Miethöhe orientierst du dich am lokalen MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen →. In Städten mit VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → gilt: Die Miete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In freien Märkten hast du mehr Spielraum. Nutze Portale wie Immobilienscout24 oder Immowelt, um aktuelle Marktpreise für vergleichbare Objekte zu recherchieren.
Schritt 2: Wohnungsinserat erstellen
Ein gutes Inserat entscheidet darüber, welche Mieter sich bewerben. Investiere in gute Fotos – idealerweise bei Tageslicht, aufgeräumte Räume, Weitwinkelaufnahmen. Beschreibe die Wohnung präzise: Lage, Ausstattung, Besonderheiten. Gib die KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen →, Nebenkosten und Kaution klar an.
Pflichtangaben im Inserat: EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen →-Daten (Energieeffizienzklasse), Baujahr, Heizungsart. Fehlende Pflichtangaben können abgemahnt werden.
Schritt 3: Bewerber prüfen
Nach den Besichtigungen bekommst du Bewerbungen. Wichtig: Du darfst nach der wirtschaftlichen Situation der Bewerber fragen, aber nicht nach Nationalität, Religion oder Familienplanung. Lass dir vorlegen:
- Selbstauskunft des Mieters (ausgefüllt und unterschrieben)
- Schufa-Auskunft (nicht älter als 3 Monate)
- Einkommensnachweise (letzte 3 Gehaltsabrechnungen oder Steuerbescheid)
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter
Die Faustformel: Das Nettoeinkommen des Mieters sollte mindestens das Dreifache der Kaltmiete betragen.
Schritt 4: Mietvertrag aufsetzen
Verwende einen aktuellen, rechtssicheren Mietvertrag – am besten vom Haus & Grund Verein oder einem Anwalt geprüft. Wichtige Punkte im Mietvertrag:
- Mietbeginn und Mietdauer (unbefristet oder befristet)
- Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung
- Kautionshöhe (max. 3 Kaltmieten)
- Schönheitsreparaturklauseln (Vorsicht: viele sind unwirksam)
- Haustierhaltung
- Untervermietung
Mehr zum Thema: Mietvertrag erstellen – Vorlage und Tipps
Schritt 5: Wohnungsübergabe und Protokoll
Die Öbergabe ist einer der kritischsten Momente der Vermietung. Erstelle ein detailliertes Öbergabeprotokoll mit Fotos. Dokumentiere jeden Raum, jeden Schaden, jeden Zählerstand. Beide Parteien unterschreiben das Protokoll. Ohne Protokoll kannst du später keine Schäden geltend machen.
Mehr dazu: Öbergabeprotokoll richtig erstellen
Checkliste: Wohnung vermieten
- Wohnung auf Mängel prüfen und vorbereiten
- Miethöhe anhand Mietspiegel festlegen
- Energieausweis besorgen
- Professionelle Fotos machen
- Inserat mit Pflichtangaben erstellen
- Besichtigungen organisieren
- Bewerber mit SelbstauskunftFormular zur Mieterprüfung mit Einkommens- und Bonitätsangaben – rechtlich klar begrenzt.Weiterlesen → + Schufa prüfen
- Mietvertrag aufsetzen und prüfen lassen
- Kaution vor Einzug kassieren
- Öbergabeprotokoll mit Fotos erstellen
- Schlüsselübergabe dokumentieren
Häufige Fehler beim ersten Vermieten
Fehler 1: Zu niedrige Miete ansetzen. Viele Erstvermieter unterschätzen den Marktwert und setzen die Miete zu niedrig an. Einmal zu niedrig vereinbart, ist eine Erhöhung nur begrenzt möglich.
Fehler 2: Kaution nicht vor Einzug kassieren. Die Kaution muss vor oder bei Schlüsselübergabe gezahlt sein – nicht danach.
Fehler 3: Unwirksame Klauseln im Mietvertrag. Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter zu Renovierungen in bestimmten Abständen verpflichten, sind häufig unwirksam.
Fehler 4: Kein Öbergabeprotokoll. Ohne Protokoll hast du bei Auszug schlechte Karten, Schäden vom Mieter einzufordern.
Fazit
Wohnung vermieten ist kein Hexenwerk, aber es gibt viele Details, die du kennen musst. Mit der richtigen Vorbereitung – Marktrecherche, solider Mietvertrag, sorgfältige Mieterauswahl – legst du den Grundstein für eine erfolgreiche Vermietung. Lies auch: Kaution richtig einfordern und verwalten
