Untervermietung ist ein häufiges Thema: Der Mieter möchte ein Zimmer untervermieten oder die Wohnung temporär an Touristen vermieten. Als Vermieter hast du hier mehr Rechte, als viele denken – aber auch bestimmte Pflichten.
Grundregel: UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen → braucht Erlaubnis
Ohne deine Zustimmung darf der Mieter die Wohnung nicht untervermieten (§ 540 BGB). Das gilt sowohl für die vollständige Untervermietung als auch für die Untervermietung einzelner Zimmer an Dritte.
Ausnahme: Der Mieter vermietet an einen Angehörigen des eigenen Haushalts (z. B. Partner zieht ein) – das erfordert keine Erlaubnis, aber eine Anmeldung ist üblich.
Wann musst du die Erlaubnis erteilen?
Bei berechtigtem Interesse des Mieters bist du zur Erlaubnis verpflichtet (§ 553 BGB). Berechtigte Interessen sind:
- Finanzieller Notstand (Mieter kann Miete allein nicht mehr tragen)
- Berufliche Versetzung ins Ausland (Wohnung soll nicht aufgegeben werden)
- Familiäre Gründe (z. B. Pflege von Angehörigen erfordert Abwesenheit)
Weigerst du dich grundlos, kann der Mieter die Erlaubnis gerichtlich durchsetzen und die Miete mindern.
Wann kannst du die Erlaubnis verweigern?
- Überbelegung der Wohnung (zu viele Personen für die Wohnfläche)
- Untermietinteressent ist dem Vermieter persönlich bekannt und unzumutbar
- Gewerbliche Nutzung geplant (z. B. dauerhaftes Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →)
- Mietvertrag enthält ausdrückliches Untervermietungsverbot (selten wirksam bei berechtigtem Interesse)
Airbnb und Kurzzeitvermietung durch den Mieter
Vermietet der Mieter die Wohnung über Airbnb, ohne deine Erlaubnis, ist das ein schwerwiegender Verstoß, der eine Abmahnung und bei Wiederholung die fristlose Kündigung rechtfertigt. Denn:
- Kurzzeitvermietung ist gewerbliche Nutzung – erlaubnispflichtig
- Höhere Abnutzung durch wechselnde Gäste
- Versicherungsrechtliche Probleme (Hausrat-/Gebäudeversicherung)
- In vielen Städten zusätzlich genehmigungspflichtig (z. B. Berlin, München)
Checkliste: So gehst du mit Untervermietungsanfragen um
- Anfrage schriftlich entgegennehmen (Name und Daten des Untermieters verlangen)
- Prüfen, ob berechtigtes Interesse vorliegt
- Bei Zustimmung: befristete Erlaubnis erteilen (z. B. 12 Monate, verlängerbar)
- Einen Untermieterzuschlag von bis zu 20 % der anteiligen Miete vereinbaren
- Hauptmieter bleibt Ansprechpartner und Haftungsträger
- Bei unerlaubter Untervermietung: AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → und Frist zur Beendigung setzen
Was haftet, wenn der Untermieter Schäden verursacht?
Der Hauptmieter haftet gegenüber dir für alle Schäden, die der Untermieter verursacht. Er trägt das volle Risiko. Du hast keinen direkten Anspruch gegen den Untermieter – außer du schließt mit ihm einen eigenen Vertrag.
Wenn der Hauptmieter trotz Abmahnung an der unerlaubten Untervermietung festhält, ist die Kündigung möglich. Details dazu in unserem Ratgeber zu Kündigung durch den Vermieter.
