Untervermietung ist ein heikles Thema im MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen →. Viele Mieter denken, sie können ihre Wohnung einfach auf Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen → anbieten oder einem Freund ein Zimmer vermieten — ohne den Vermieter zu fragen. Das ist falsch. Hier erkläre ich die Rechtslage klar.
Grundsatz: Keine UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen → ohne Erlaubnis
Nach § 540 BGB darf der Mieter die Mietsache nicht einem Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters überlassen. Tut er es trotzdem, kann der Vermieter kündigen — im Extremfall fristlos.
Wann muss der Vermieter zustimmen?
Der Mieter hat nach § 553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, wenn:
- Er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat
- Das berechtigte Interesse nach dem Vertragsschluss entstanden ist
- Dem Vermieter keine unzumutbaren Gründe dagegen entgegenstehen
Berechtigte Interessen des Mieters
- Finanzielle Notlage (Miete allein nicht mehr leistbar)
- Längerer Auslandsaufenthalt (Arbeit, Studium)
- Eintritt eines Lebenspartners in die Wohnung
- Familiäre Veränderungen (Scheidung, Partner zieht aus)
Wann darf der Vermieter ablehnen?
Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn:
- Der Untermieter der Vermieter nicht zumutbar ist (z.B. bekannte Streitigkeit)
- Die Wohnung dadurch überbelegt wäre
- Der Untermieter die Wohnung für gewerbliche Zwecke nutzen würde
- Die Nutzung gegen das Mietrecht oder HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → verstoßen würde
- Airbnb-Kurzzeit-Vermietung (das ist ein heißes Thema — dazu mehr unten)
Airbnb und Kurzzeitvermietung: Ein Sonderfall
Viele Gerichte haben entschieden, dass die gewerbliche Kurzzeitvermietung (z.B. Airbnb) NICHT unter den Anspruch auf Untervermietungserlaubnis fällt. Das Landgericht Berlin (Az. 67 S 345/15) und andere Gerichte haben Vermietern recht gegeben, die dagegen vorgegangen sind.
Als Vermieter hast du also gute Chancen, Airbnb-Vermietung durch deinen Mieter zu untersagen — sofern du es in den MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → schreibst oder sobald du davon erfährst.
Was tun, wenn der Mieter unerlaubt untervermietet?
Schritt 1: Abmahnung
Zunächst AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → mit Aufforderung, die Untervermietung sofort zu beenden. Setze eine klare Frist (z.B. 14 Tage).
Schritt 2: Ordentliche Kündigung
Hört der Mieter nicht auf, kannst du ordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
Schritt 3: Fristlose Kündigung
Bei besonders schwerwiegenden Verstößen (gewerbliche Nutzung, dauerhafte Airbnb-Vermietung trotz Abmahnung) kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein.
Untermietklausel im Mietvertrag
Füge in deinen Mietvertrag eine klare Klausel ein:
"Eine Untervermietung der Mietsache oder Teilen davon, insbesondere über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder ähnliche, bedarf der ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung kann verweigert werden, ohne dass ein besonderer Grund angegeben werden muss, sofern kein gesetzlicher Anspruch des Mieters besteht."
Diese Klausel ist ein wertvolles Instrument — sie schafft Klarheit und ermöglicht es dir, rasch zu reagieren, wenn du unerlaubte Untervermietung entdeckst.
