Wer eine Immobilie kaufen will, bekommt von Banken immer wieder dieselbe Faustregel zu hören: "Mindestens 20–30% EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen →." Aber warum? Und kann man auch darunter kaufen? Hier erkläre ich, was hinter dieser Regel steckt.
Die 20-30%-Faustregel: Woher kommt sie?
Banken verleihen Geld — und wollen es zurückbekommen. Das Eigenkapital dient als Puffer:
- Es schützt die Bank bei Wertverlust der Immobilie
- Es zeigt der Bank, dass du mit Geld umgehen kannst
- Je mehr Eigenkapital, desto geringer das Risiko für die Bank → günstigere Zinsen für dich
Mindest-Eigenkapital: Was die Bank wirklich fordert
Die meisten Banken finanzieren maximal 80–90% des Kaufpreises. Das bedeutet:
- Du musst mindestens 10–20% des Kaufpreises selbst einbringen
- Dazu kommen die NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen → (7–15% je nach Bundesland) — diese finanziert die Bank selten mit
Bei einem Kaufpreis von 250.000 € bedeutet das:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (10%) | 25.000 € |
| Eigenkapital für Nebenkosten | 25.000 € (Pflicht) |
| Eigenkapital auf Kaufpreis (20%) | 50.000 € |
| Empfohlenes Eigenkapital gesamt | 75.000 € |
Was zählt als Eigenkapital?
- Bankguthaben, Tagesgeld, Festgeld
- Aktien, ETFs (Vorsicht: Kursschwankungen)
- Rückkaufswert von Lebens- / Rentenversicherungen
- Bestehende Immobilien (als Sicherheit)
- Bausparverträge (in Zuteilung)
- Schenkungen und Darlehen von Eltern (wenn nachrangig)
Was NICHT als Eigenkapital gilt:
- Zukünftige Mieteinnahmen aus der zu kaufenden Immobilie
- Konsumkredite
- Nicht ausreichend liquide Vermögenswerte
Vollfinanzierung: Wann macht es Sinn?
Eine Vollfinanzierung (100% des Kaufpreises, plus Nebenkosten aus Eigenkapital) ist möglich, aber teuer. Wann sie trotzdem sinnvoll sein kann:
- Sehr niedriges Zinsniveau (historisch gesehen)
- Objekt mit überdurchschnittlich hoher Rendite
- Starke Nachfragelage mit sicherer Mieteinnahme
- Du hast das Eigenkapital anderweitig renditeträchtiger angelegt
Aber: Bei einer Vollfinanzierung ist der monatliche Kapitaldienst (Zinsen + Tilgung) so hoch, dass der Cashflow oft negativ ist. Das bedeutet: Du zahlst jeden Monat drauf. Das funktioniert nur, wenn du die Immobilie als langfristigen Vermögensaufbau siehst.
Eigenkapitalquote und Zinsvorteil
Mehr Eigenkapital = besserer Zinssatz. Die Unterschiede können erheblich sein:
| Eigenkapitalquote | Typischer Zinssatz |
|---|---|
| Unter 10% | Ab 4,5–5,5% |
| 10–20% | 3,8–4,5% |
| 20–30% | 3,2–3,8% |
| 30–40% | 2,8–3,4% |
| Über 40% | 2,5–3,0% |
Ein Zinsunterschied von 1% auf 200.000 € über 20 Jahre bedeutet: ca. 40.000 € mehr oder weniger Zinszahlungen. Eigenkapital spart echtes Geld.
Meine Empfehlung für Vermieter
Kaufe mit mindestens 20–25% Eigenkapital auf den Kaufpreis — plus die Kaufnebenkosten vollständig aus eigenen Mitteln. So hast du:
- Einen überschaubaren Kapitaldienst
- Einen positiven oder zumindest neutralen Cashflow
- Reserven für Reparaturen und Leerstand
- Spielraum bei Zinserhöhungen bei der Anschlussfinanzierung
Plane außerdem eine InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen → von 1–2% des Kaufpreises pro Jahr ein — bei einer 250.000-€-Immobilie also 2.500–5.000 € pro Jahr für Reparaturen.
