Renditeberechnung beim Immobilienkauf: Die ehrliche Kalkulation

Makler und Anbieter werben gerne mit "5% Rendite" oder "attraktiver Cashflow". Doch hinter diesen Zahlen steckt oft eine vereinfachte Bruttoberechnung die reale Kosten verschweigt. Wer eine Immobilie kauft, sollte die Netto-Rendite und den tatsächlichen Cashflow kennen — bevor unterschrieben wird.

Bruttorendite: Der schnelle Überblick

Formel: Jahres-KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel: Jahresmiete 12.000 Euro ÷ Kaufpreis 240.000 Euro = 5%

Die Bruttorendite ist gut für einen ersten Vergleich — aber sie berücksichtigt weder NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen → noch laufende Kosten.

Nettorendite: Realismus beginnt hier

Formel: (Jahresmiete - Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100

Gesamtinvestition berechnen

• Kaufpreis: 240.000 Euro
• Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je Bundesland): ca. 9.600 Euro (4%)
• Notarkosten (ca. 1,5%): ca. 3.600 Euro
• Grundbucheintrag (ca. 0,5%): ca. 1.200 Euro
• Maklerprovision (falls fällig, 3,57%): ca. 8.568 Euro
• Gesamtinvestition: ca. 263.000 Euro

Jährliche Bewirtschaftungskosten abziehen

Kostenposition	Betrag/Jahr (Beispiel)
Nicht umlagefähige Nebenkosten (ca. 1 €/qm/Monat)	720 €
Instandhaltungsrücklage (ca. 1,5 €/qm/Monat)	1.080 €
Hausverwaltung (ca. 30-50 €/Monat)	480 €
Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht)	400 €
Leerstandsrisiko (2-3% Puffer)	300 €
Gesamt Kosten	2.980 €

Nettomieteinnahmen: 12.000 - 2.980 = 9.020 Euro/Jahr

Nettorendite: 9.020 ÷ 263.000 × 100 = 3,43%

Das ist der reale Unterschied: 5% brutto vs. 3,4% netto.

Cashflow-Rechnung: Was bleibt monatlich?

Für fremdfinanzierte Immobilien ist der Cashflow entscheidend:

• Kaltmiete/Monat: 1.000 Euro
• - Nicht umlagefähige NK: -60 Euro
• - InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen →: -90 Euro
• - HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen →: -40 Euro
• - Versicherungen: -33 Euro
• - Kreditzins (170.000 Euro Darlehen, 3,5% p.a.): -496 Euro
• = Cashflow vor Tilgung: 281 Euro/Monat
• - Tilgung (2% p.a.): -283 Euro
• = Netto-Cashflow: ca. -2 Euro/Monat (cashflow-neutral)

In diesem typischen Beispiel ist die Immobilie weitgehend selbsttragend — Tilgung und NK werden durch Miete gedeckt. Der Gewinn entsteht langfristig durch Wertsteigerung und Schuldenabbau.

Nach-Steuer-Rendite: Die echte Zahl

Steuern beeinflussen den Nettoertrag erheblich:

• Mieteinnahmen versteuern zum persönlichen Satz (bis 45%)
• Abzugsfähige Kosten (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →, Zinsen, NK) mindern die Steuerlast
• In der Anfangsphase entstehen oft steuerliche Verluste → Steuerersparnis

Daher: Die steuerliche Situation individuell mit Steuerberater klären — pauschale Renditeangaben ignorieren Steuern komplett.

Der Blick auf die Wertsteigerung

Immobilien haben in den letzten 20 Jahren in deutschen Großstädten durchschnittlich 3-6% p.a. an Wert gewonnen. Diese Wertsteigerung ist nicht garantiert, sollte aber in die Gesamtbetrachtung einfließen:

• Laufende Nettorendite: 3-4%
• Erwartete Wertsteigerung: 2-4%
• Gesamtrendite (Immobilien-Gesamtreturn): 5-8%

Wann lohnt sich der Kauf?

Faustregel: Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresmiete) unter 25 ist attraktiv, 25-30 akzeptabel, über 30 oft schwer zu rechtfertigen.

• Faktor 20: Bruttorendite 5% → meist lohnend
• Faktor 25: Bruttorendite 4% → je nach Finanzierung und Lage akzeptabel
• Faktor 35+: Bruttorendite 2,9% → nur bei starker Wertsteigerungserwartung

Checkliste: Vor dem Kauf durchrechnen

• Bruttorendite berechnet?
• Alle Kaufnebenkosten in Gesamtinvestition eingerechnet?
• Laufende Kosten vollständig erfasst (Rücklagen, Verwaltung, Versicherung)?
• Monatlicher Cashflow kalkuliert?
• Steuerliche Auswirkungen mit Steuerberater besprochen?
• Kaufpreisfaktor berechnet?

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