Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Vermietung und Steuern: Grundlagen für Vermieter
Als Vermieter erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese unterliegen der Einkommensteuer — aber gleichzeitig gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die steuerliche Belastung erheblich zu reduzieren. Wer die Grundlagen kennt, zahlt deutlich weniger Steuern.
Was muss versteuert werden?
Zu den steuerpflichtigen Einnahmen gehören:
- KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → (die im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → vereinbarte Grundmiete)
- Nebenkostenvorauszahlungen (soweit nicht tatsächlich für NK ausgegeben)
- Mietzuschläge (für Möblierung, Stellplatz, Garage wenn separat vereinbart)
- Abstandszahlungen vom Mieter
Was nicht zu den Einnahmen zählt: durchgeleitete BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.Weiterlesen → die an Versorger weitergegeben werden (Netto-Nebenkosten).
Die wichtigsten Werbungskosten
Vom Mieteinnahmen können folgende Kosten vollständig abgezogen werden:
AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.">AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →) — größter Posten
Gebäude werden steuerlich über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben:
- Gebäude nach 1925: 2% p.a. (Nutzungsdauer 50 Jahre)
- Gebäude vor 1925: 2,5% p.a. (Nutzungsdauer 40 Jahre)
- Nur der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück!
Beispiel: Wohnung Kaufpreis 300.000 Euro, Gebäudeanteil 70% = 210.000 Euro × 2% = 4.200 Euro/Jahr Abschreibung.
Schuldzinsen
Zinsen für Finanzierungskredite sind vollständig absetzbar. Bei typischen Immobilienkrediten macht dies in den ersten Jahren den größten Teil der Werbungskosten aus.
Weitere absetzbare Kosten
| Kostenposition | Absetzbarkeit |
|---|---|
| GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → | 100% |
| Gebäudeversicherung | 100% |
| Haftpflichtversicherung Haus | 100% |
| Instandhaltungskosten/Reparaturen | 100% |
| Hausverwaltungskosten | 100% |
| Maklercourtage (Vermietung) | 100% |
| Rechtsberatung und Gerichtskosten | 100% |
| Fahrtkosten zur Immobilie | 0,30 €/km (Entfernungspauschale) |
| Arbeitsmittel (PC anteilig) | Anteilig wenn verwaltungsbezogen |
| Steuerberatungskosten | 100% (soweit Vermietung betreffend) |
Das Steuerprinzip in der Praxis
In der Anfangsphase einer Immobilienvermietung übersteigen oft die Werbungskosten die Einnahmen — es entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser Verlust kann mit anderen Einkünften (z.B. Arbeitslohn) verrechnet werden und senkt so die gesamte Steuerlast.
Beispielrechnung Jahr 1:
- Mieteinnahmen: 12.000 Euro/Jahr
- Schuldzinsen: -8.000 Euro
- AfA: -4.200 Euro
- Nebenkosten absetzbar: -1.500 Euro
- Vermieterüberschuss/-verlust: -1.700 Euro
- Steuerersparnis (42% Steuersatz): ca. 714 Euro
Steuerfreier Verkauf: Die 10-Jahres-Regel
Wenn du die Immobilie mehr als 10 Jahre nach dem Kauf verkaufst, ist der Gewinn vollständig steuerfrei (private Veräußerungsgeschäfte § 23 EStG). Das macht langfristiges Halten steuerlich attraktiv.
Ausnahme: Wenn du die Immobilie in den letzten 2 Jahren selbst bewohnt hast, ist der Verkauf auch innerhalb von 10 Jahren steuerfrei.
Umsatzsteuer: In der Regel nicht relevant
Private Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei — du musst keine Mehrwertsteuer abführen und darfst auch keine Vorsteuer geltend machen. Ausnahme: Vermietung an Gewerbetreibende, die sich die USt anrechnen lassen wollen (Option zur Steuerpflicht möglich).
Tipps für die Steuererklärung
- Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → in der Einkommensteuererklärung ausfüllen
- Alle Belege sammeln und mindestens 10 Jahre aufbewahren
- Kaufvertrag, Grundbuchauszug und Finanzierungsunterlagen parat haben
- KaufnebenkostenNotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen → (Notar, GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen →, Makler) erhöhen die Abschreibungsbasis
- Steuerberater ab 2+ Immobilien empfohlen — die Kosten sind absetzbar
