Warum die korrekte Wohnfläche so wichtig ist
Die Wohnfläche ist die Grundlage für Miete pro m², Betriebskostenverteilung und Mieterhöhungen. Wenn du eine falsche (zu hohe) Wohnfläche angibst, kann der Mieter MietminderungRecht des Mieters die Miete zu kürzen wenn die Wohnung Mängel hat – als Vermieter schnell reagieren.Weiterlesen → verlangen — rückwirkend für bis zu 3 Jahre. Das kann teuer werden.
Umgekehrt: Wenn die tatsächliche Fläche größer ist als im Vertrag angegeben, verschenkst du Mietpotenzial. Eine korrekte WohnflächenberechnungBerechnung nach WoFlV – Balkone zählen 25-50%, Keller und Stellplätze gar nicht.Weiterlesen → ist deshalb in deinem eigenen Interesse.
Die Wohnflächenverordnung (WohnflV): Die wichtigsten Regeln
Die WohnflV gilt seit 2004 für Sozialwohnungen und wird im privaten Bereich weitgehend als Standard angewendet. Alternativ gibt es die DIN 277, die andere Ergebnisse liefert. Im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → sollte immer klargestellt sein, welcher Standard verwendet wurde.
Was zu 100% angerechnet wird
- Alle Räume der Wohnung mit mindestens 2 Metern lichter Höhe
- Einbauschränke innerhalb der Wohnung
- Raumteiler (wenn nicht raumtrennend)
Was zu 50% angerechnet wird
- Balkone und Terrassen (bei ausreichender Qualität, max. 50% auf eigene Entscheidung)
- Loggien
- Flächen unter 2 Meter lichter Höhe aber über 1 Meter (Dachschrägen)
Was nicht angerechnet wird (0%)
- Keller, Dachboden, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung
- Flächen unter 1 Meter lichter Höhe (sehr flache Dachschrägen)
- Garage und Stellplatz
- Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Flur)
Dachschrägen: Die häufigste Fehlerquelle
Gerade bei Dachgeschosswohnungen führen Dachschrägen zu Verwirrung. So gehst du vor:
- Miss die Grundfläche des Raumes (Länge × Breite = Rohfläche)
- Trenne die Fläche in drei Zonen: unter 1 m Höhe (0%), 1–2 m Höhe (50%), über 2 m Höhe (100%)
- Summiere die gewichteten Flächen
Beispiel: Zimmer 5 × 4 m = 20 m² Rohfläche. Davon: 3 m² unter 1 m Höhe, 4 m² zwischen 1 und 2 m, 13 m² über 2 m. Berechnung: 3 × 0 + 4 × 0,5 + 13 × 1 = 0 + 2 + 13 = 15 m² anrechenbare Wohnfläche.
Balkon und Terrasse richtig einrechnen
Balkone und Terrassen werden nach WohnflV zu 25–50% angerechnet — je nach Qualität und Ausführung. Der Vermieter kann im Rahmen dieser Spanne wählen. In der Praxis werden Balkone oft zu 50% angerechnet, wenn sie qualitativ hochwertig sind (Sonnenschutz, Sichtschutz, gute Ausstattung).
Was tun wenn die Fläche nicht stimmt?
Weicht die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% vom Mietvertrag ab, kann der Mieter die Miete entsprechend mindern. Bei mehr als 10% Abweichung nach unten (echte Fläche kleiner als vertraglich) ist das ein erheblicher Mangel mit Mietminderungsrecht.
Empfehlung: Lass die Wohnfläche einmal professionell aufmessen — entweder durch einen Architekten oder Gutachter. Kostet 100–300 € und gibt dir rechtliche Sicherheit für die nächsten Jahre.
Vollgeschosse vs. Teilgeschosse: Wo die Berechnung oft schiefgeht
Ein klassischer Fehler bei der Wohnflächenberechnung ist die Verwechslung von Vollgeschossen und Teilgeschossen. Nach § 2 Abs. 3 WohnflV werden Geschosse mit einer Deckenoberkante von mindestens 2,30 Meter als Vollgeschosse angerechnet. Darunter fallen sie als Teilgeschosse.
Praktisches Beispiel: Ein Dachgeschoss mit Schrägen und teilweise nur 1,80 Meter Höhe darf nicht als komplettes Vollgeschoss in die Wohnflächenberechnung eingehen. Nur die Bereiche mit ausreichender Raumhöhe zählen. Viele Vermieter machen hier den Fehler, großzügig zu rechnen — und bekommen Probleme, wenn der Mieter später einen ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → oder Gutachter einschaltet.
Besonders tückisch: Balkone und Loggien werden mit nur 25 Prozent ihrer tatsächlichen Fläche angerechnet (§ 3 Abs. 1 WohnflV). Viele Vermieter vergessen diese Gewichtung oder rechnen Außenflächen gar nicht erst ein — und unterschätzen damit ihre Wohnfläche systematisch.
Keller, Speicher und Hobbyraum: Was rein- und rausfällt
Eine häufige Unsicherheit: Welche Räume zählen überhaupt zur Wohnfläche? Die Regelung ist eindeutig, wird aber oft missverstanden.
Vollständig angerechnet werden:
- Wohn- und Schlafzimmer
- Küche, Bad, WC (100 Prozent)
- Flure und Treppenräume innerhalb der Wohnung
- Begehbare Kleiderschränke (als Nutzfläche)
Nur zu 50 Prozent angerechnet (§ 3 Abs. 2 WohnflV):
- Kellerräume, Speicher und Wirtschaftsräume — aber nur, wenn sie Wohnzwecken dienen
- Abstellräume und Hobbyräume in der Wohnung
- Dachräume mit Raumhöhe unter 2,30 Meter
Gar nicht angerechnet:
- Außenflächen (Aufzugsschächte, Außenmauern)
- Flächen unter 1,00 Meter Höhe
- Garagen und Tiefgaragen (separate Nebennutzflächen)
Typischer Vermieter-Fehler: Ein Kellerraum wird mit 100 Prozent angerechnet, obwohl er technisch nur 50 Prozent zählen darf. Das führt zu einer zu hohen Mietanforderung und damit zu Mietminderungsansprüchen.
Messanleitung und Gutachten: Wann du extern prüfen lassen solltest
Du hast zwei Optionen: Selbst messen nach WohnflV-Vorgaben oder einen Sachverständigen einschalten.
Für Selbstmessung brauchst du ein stabiles Stahllineal und solltest von Rohwandkante zu Rohwandkante messen — nicht von Fertigwand zu Fertigwand. Die Differenz kann 10-15 Zentimeter pro Raum betragen. Messe jeden Raum einzeln und dokumentiere deine Ergebnisse schriftlich. Das schützt dich später, wenn es Dispute gibt.
Empfehlung: Bei Mietwechsel oder Dispute lass einen zertifizierten Sachverständigen (Maklerinitiativen bieten solche Gutachten ab 150-300 Euro an) die Fläche bestätigen. Das kostet kurzfristig, spart dir aber dreijährige Mietminderungsansprü
