Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Ein befristeter MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → (ZeitmietvertragBefristeter Mietvertrag – nur bei konkretem Befristungsgrund möglich (§ 575 BGB).Weiterlesen →) klingt ideal: Mieter weiß, er muss spätestens in drei Jahren ausziehen. Vermieter hat Planungssicherheit. Doch das MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → stellt hohe Anforderungen. Falsch formuliert, wird aus dem Zeitmietvertrag automatisch ein unbefristeter Vertrag.
Voraussetzungen für einen wirksamen Zeitmietvertrag
Nach § 575 BGB ist eine Befristung nur mit einem der folgenden Gründe zulässig:
- Eigenbedarf: Vermieter, Angehörige oder Haushaltsangehörige wollen die Wohnung nach Ablauf selbst nutzen
- Sanierung: Die Wohnung soll grundlegend saniert werden (nicht nur kleinere Instandhaltungen)
- Weitervermietung an Mitarbeiter: Die Wohnung ist für einen eigenen Mitarbeiter vorgesehen
Der Grund muss bereits bei Vertragsabschluss bestehen und muss im Vertrag konkret benannt werden.
Was passiert bei unwirksamer Befristung?
Wird der Befristungsgrund nicht angegeben oder ist er unwirksam, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter kann dann nur durch ordentliche Kündigung – mit Begründung – das Mietverhältnis beenden.
Richtige Formulierung im Mietvertrag
Die Befristungsklausel muss enthalten:
- Den konkreten Befristungsgrund (nicht nur „Eigenbedarf", sondern „Sohn Max Muster, geb. 01.01.2000, plant Einzug nach Studium Ende 2027")
- Das genaue Enddatum des Mietvertrags
- Schriftform (§ 550 BGB, bei Laufzeit über 1 Jahr zwingend)
Informationspflicht des Vermieters
Der Mieter kann jederzeit vom Vermieter Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Entfällt der Grund (z. B. Sohn heiratet und braucht die Wohnung doch nicht), kann der Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.
Vorteile des Zeitmietvertrags
- Planungssicherheit bei absehbarem Eigenbedarf
- Keine Kündigungsfristen bei Vertragsende – Wohnung ist automatisch frei
- Geeignet für Vermieter, die Wohnung in einigen Jahren selbst nutzen wollen
- Mieter weiß von Anfang an, dass das Mietverhältnis endet
Mindestlaufzeit und Verlängerung
Eine gesetzliche Mindestlaufzeit gibt es nicht – auch ein Zeitmietvertrag über 12 Monate ist möglich. Soll der Vertrag verlängert werden, muss das vor Vertragsende schriftlich vereinbart werden. Eine automatische Verlängerung (wie im Gewerberaummietrecht) gibt es im Wohnungsmietrecht grundsätzlich nicht.
Für den Fall, dass der Eigenbedarf tatsächlich eintritt, lies unseren Ratgeber zur Eigenbedarfskündigung. Zur Frage, was bei Mieterwechsel beachtet werden muss: Übergabeprotokoll.
Formale Anforderungen: Was der Zeitmietvertrag enthalten muss
Ein häufiger Fehler von Vermietern: Sie schreiben einfach „Mietdauer: 3 Jahre" ins Formular und denken, damit sei die Befristung gültig. Das ist nicht ausreichend. Nach § 550 Abs. 2 BGB muss die Befristung im Mietvertrag selbst erfolgen – nicht in einer Nachricht, nicht mündlich, nicht in einer separaten Vereinbarung.
Konkret heißt das:
- Das Enddatum muss exakt und unwiderlegbar im Vertrag stehen (z.B. „31. März 2027")
- Der Grund der Befristung muss benannt werden (Eigenbedarf, ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen →, etc.)
- Bei Eigenbedarf muss die Absicht zur Selbstnutzung deutlich werden
- Formulierungen wie „etwa 3 Jahre" oder „ca. 36 Monate" führen zur Unwirksamkeit
Praxis-Tipp: Viele ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → und Online-Musterverträge sind zu schwammig formuliert. Lassen Sie den Vertrag vor Unterzeichnung von einem Mietrechtler prüfen – eine einstündige Beratung kostet 80–150 Euro und spart später teure Rechtsstreite.
Befristung aus Modernisierungsgründen: Die verkannte Alternative
Weniger bekannt als der Eigenbedarf, aber häufig praktikabel: die Befristung zur Modernisierung nach § 575 Abs. 1a BGB. Sie erlaubt es Vermietern, einen Mietvertrag auf maximal 3 Jahre zu befristen, wenn eine umfassende Modernisierung geplant ist.
Der Vorteil gegenüber dem Kündigungsrecht: Sie müssen nicht die strengeren Anforderungen des Eigenbedarfs erfüllen (Darlegung der geplanten Selbstnutzung, Berechnung der Sperrfrist bei Weitervermietung). Die Anforderungen sind milder, solange Sie die Modernisierung tatsächlich durchführen.
Wichtig: Bei Modernisierung muss der Zeitpunkt und Umfang der geplanten Arbeiten im Vertrag angegeben werden. Vage Formulierungen wie „geplante Sanierungen" reichen nicht aus. Nennen Sie konkrete Maßnahmen: Austausch der Elektroinstallation, neue Fenster, Wärmeisolierung fassade.
Warnung: Führen Sie die Modernisierung nach Auszug des Mieters nicht durch, kann dieser Schadensersatz fordern (BGH-Rechtsprechung). Das gilt auch, wenn nur Teilmaßnahmen ausbleiben.
Die Sperrfrist-Falle bei Eigenbedarf und vorzeitige Beendigung
Ein oft übersehenes Risiko: Nach § 577a BGB darf ein Vermieter, der Eigenbedarf anmeldet und eine befristete Mietzeit vereinbart, die Wohnung drei Jahre lang nicht zu eigenem Wohnzweck weitergeben oder selbst nutzen. Tut er es doch, muss er dem Mieter Schadensersatz zahlen.
Beispiel: Sie befristen die Miete auf 3 Jahre aus Eigenbedarf für Ihre Tochter. Nach 2,5 Jahren verkaufen Sie die Immobilie – und der Käufer zieht selbst ein. Der ursprüngliche Mieter kann Schadensersatz in Höhe von mehreren Monatsmieten fordern.
Auch bei vorzeitiger Beendigung durch den Mieter drohen Fallen: Stimmt der Mieter einer Verkürzung schriftlich zu, muss das mit Angabe der neuen Enddatum geschehen. Mündliche Absprachen sind ungültig.
- Sperrfrist von 3 Jahren gilt ab Vertragsschluss, nicht ab Auszug
- Die Sperrfrist gilt
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