Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Ein Zeitmiete klingt verlockend: Vertraglich festgelegt, wann der Mieter ausziehen muss. Aber befristete Mietverträge sind nur in eng definierten Ausnahmefällen zulässig – sonst gelten sie als unbefristet.
Wann ist Befristung erlaubt?
§ 575 BGB definiert drei zulässige Befristungsgründe:
- Eigenbedarf nach Ablauf: Du oder nahe Angehörige wollen danach einziehen
- Abriss oder Umbau: Das Gebäude soll nach Ablauf abgerissen oder grundlegend saniert werden (und Mieter müsste dabei ausziehen)
- Werkswohnung: Wohnung ist für eigene Mitarbeiter bestimmt
Der Grund muss im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → angegeben sein – fehlt er, ist die Befristung unwirksam und der Vertrag gilt als unbefristet.
Was passiert wenn der Grund nicht eintritt?
Wenn du nach Ablauf der Befristung keinen Eigenbedarf realisierst, hat der Mieter Schadensersatzansprüche. Vorgetäuschte Befristungsgründe sind rechtlich riskant.
Kündigung bei befristetem Vertrag
Beim ZeitmietvertragBefristeter Mietvertrag – nur bei konkretem Befristungsgrund möglich (§ 575 BGB).Weiterlesen → ist die ordentliche Kündigung während der Laufzeit ausgeschlossen – weder Mieter noch Vermieter können normal kündigen. Fristlose Kündigung (z.B. bei Zahlungsverzug) bleibt aber möglich.
Verlängerung und Folgemietvertrag
Läuft der befristete Vertrag ab, ohne dass du tätig wirst: Mieter zieht aus. Oder ihr einigt euch auf neuen Vertrag. Wenn du trotz Ablauf weitervermietest, wird aus dem befristeten ein unbefristeter Vertrag.
Alternative zur Befristung
Für die meisten Fälle besser: Normaler unbefristeter Vertrag mit klaren Regelungen. Bei konkretem Eigenbedarfswunsch: Schreibe das in den Vertrag und bereite die spätere EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen → vor. Mehr: Eigenbedarfskündigung
Zeitmietvertrag: Was ist erlaubt?
Seit der Mietrechtsreform 2013 ist der Zeitmietvertrag nur noch in wenigen Ausnahmefällen zulässig (§ 575 BGB):
- Vermieter will die Räume danach selbst nutzen (Eigenbedarf)
- Vermieter will erhebliche Umbau- oder Sanierungsarbeiten durchführen
- Vermieter vermietet an einen Mitarbeiter, der danach entlassen wird
Wichtig: Der Grund muss im Vertrag angegeben sein — sonst gilt er als unbefristeter Mietvertrag!
Zeitmietvertrag vs. Kündigungsrecht
| Aspekt | Zeitvertrag | Unbefristet |
|---|---|---|
| Kündigung nötig? | Nein (endet automatisch) | Ja (Kündigungsfristen) |
| Mieter-Kündigung | trotzdem möglich (3 Monate) | 3 Monate |
| Verlängerung | einmal möglich (neuer Vertrag) | läuft weiter |
Befristung wegen Eigenbedarf: Frist und Kündigungsfalle
Die häufigste Befristung läuft über Eigenbedarf – doch hier lauert eine entscheidende Rechtsfalle: Du musst die Befristung bereits im Mietvertrag konkret benennen, nicht erst später hinzufügen. Der BGH (Bundesgerichtshof) hat mehrfach entschieden, dass nachträgliche Befristungsgründe nicht anerkannt werden (BGH VIII ZR 159/13).
Praktisches Beispiel: Du vermietest eine Wohnung und möchtest sie nach drei Jahren selbst nutzen. Der Vertrag muss bereits diese Absicht festhalten – mit Formulierungen wie „Mietvertrag befristet bis zum XX.XX.202X, da Vermieter Eigenbedarf anmeldet". Vage Zusätze wie „evtl. Eigenbedarf" reichen nicht aus.
Wichtig für Deine Planung: Selbst eine korrekt befristete Wohnung bietet keine absolute Sicherheit. Der Mieter kann vor Ablauf der Frist Einspruch erheben, wenn er glaubhaft macht, dass der Eigenbedarf nicht vorliegen wird (§ 575a BGB). Das bedeutet: Eine gerichtliche Auseinandersetzung ist möglich, auch wenn der Vertrag formal korrekt ist.
Befristung bei Sanierung: Die 3-Jahres-Regel und Wiedereinzugsrecht
Befristungen wegen ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → oder Umbau erfordern, dass die Arbeiten nach Auszug des Mieters unmittelbar beginnen. Leerstehende Wochen oder Monate gefährden die Befristung – das Gericht könnte sie für nichtig erklären.
Zusätzlich entsteht ein Wiedereinzugsrecht für den bisherigen Mieter (§ 577 BGB): Ist die Sanierung abgeschlossen, darf der Mieter unter gleichen Bedingungen (oder mit angemessener MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen →) zurück in die Wohnung. Das gilt für Zeiträume bis zu drei Jahren nach Auszug. Viele Vermieter vergessen diese Verpflichtung und vermieten die sanierte Wohnung anschließend zu deutlich höheren Preisen – Rechtsstreit garantiert.
Konkret: Du befristest die Miete bis 30.06.2025 wegen grundlegender Renovierung. Ab 01.07.2025 müssen handwerkliche Arbeiten stattfinden. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, zum gleichen oder nur geringfügig erhöhten Mietpreis zurückzukehren – mindestens bis 30.06.2028.
Die häufigsten Fehler bei befristeten Verträgen
- Zu vage Befristungsgründe: „Vielleicht Eigenbedarf" oder „eventuell Sanierung" machen die Befristung unwirksam. Sie müssen konkret und verlässlich sein.
- Befristung ohne Grund: Ein Mietvertrag mit reiner Zeitangabe (z.B. „2 Jahre Mietvertrag") ist automatisch unbefristet. Das BGB erklärt ihn einfach zur Unbefristetheit um (§ 575 Abs. 1 BGB).
- Zu kurze Kündigungsfristen vergessen: Auch bei befristeten Verträgen müssen Vermieter die Kündigungsfrist von vier Wochen zum 15. oder Ende eines Kalendermonats einhalten – sofern sich diese nicht aus dem Mietvertrag selbst ergibt.
- Fehlende Schriftform: Eine Befristung muss im schriftlichen Mietvertrag enthalten sein, nicht mündlich vereinbart. Handschriftliche Änderungen helfen oft nicht weiter, wenn sie später angefochten werden.
- Wiedereinzugsrecht ignorieren: Nach Sanierungen vergessen Vermieter, dem alten Mieter Rückkehrrecht zu gewähren – und scheitern vor Gericht.
