Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Der befristete MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → (ZeitmietvertragBefristeter Mietvertrag – nur bei konkretem Befristungsgrund möglich (§ 575 BGB).Weiterlesen →) klingt verlockend: Mieter nur für bestimmte Zeit, danach gibt es die Wohnung automatisch zurück. Aber: Befristungen sind nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Wer es falsch macht, hat trotzdem einen unbefristeten Vertrag.
Grundsatz: Mietverträge sind unbefristet
Der Normalfall im deutschen MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → ist der unbefristete Mietvertrag. Befristete Mietverträge sind nur dann wirksam, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt — der sogenannte qualifizierte Zeitmietvertrag (§ 575 BGB).
Die drei zulässigen Befristungsgründe
1. Eigenbedarfsplanung
Du planst, die Wohnung nach Ablauf der Befristung selbst zu nutzen — oder für eine Person, die zu deinem Hausstand gehört (Familienmitglied, Haushaltsangehöriger). Der Eigenbedarf muss zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits konkret geplant sein.
2. Geplante erhebliche Sanierung
Du planst nach Ablauf der Mietzeit eine erhebliche Sanierung, die mit dem Mieter nicht möglich ist (z.B. Totalsanierung, Kernsanierung). Normale ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → reicht nicht.
3. Wohnraum für Arbeitnehmer
Die Wohnung soll nach Ablauf an einen eigenen Arbeitnehmer vermietet werden (werkswohnungsähnliche Situation).
Was muss im Mietvertrag stehen?
Der Befristungsgrund muss im Mietvertrag schriftlich angegeben sein. "Befristeter Mietvertrag bis zum 31.12.2027" ohne Begründung ist unwirksam. Der vollständige Satz muss lauten:
"Das Mietverhältnis ist befristet bis zum [Datum], weil der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für sich / seine Tochter [Name] / für eine erhebliche Sanierung benötigt."
Was passiert, wenn die Befristung unwirksam ist?
Eine unwirksame Befristungsklausel führt nicht zur Nichtigkeit des Vertrags — sondern dazu, dass der Mietvertrag als unbefristet gilt. Der Mieter kann also nach Ablauf der geplanten Mietzeit einfach weiterziehen, und du kannst ihn nicht heraussetzen.
Auskunftsrecht des Mieters
Der Mieter kann bis 4 Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass du ihm mitteilst, ob der Befristungsgrund noch besteht. Existiert er nicht mehr (du brauchst die Wohnung doch nicht selbst), kann der Mieter auf Verlängerung bestehen.
Kündigung während befristeter Mietzeit
Während der Befristung ist eine ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen — außer wenn etwas anderes vereinbart wurde. Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung bleibt bei wichtigem Grund möglich.
Alternative: Staffelmietvertrag mit langer Laufzeit
Wer keine echten Befristungsgründe hat, aber Planungssicherheit will: Ein Staffelmietvertrag mit vereinbarter Laufzeit schafft ähnliche Stabilität für den Vermieter — ohne die strikten Voraussetzungen der Befristung.
Checkliste: Befristeter Mietvertrag
- Liegt ein anerkannter Befristungsgrund vor?
- Befristungsgrund konkret im Mietvertrag benannt?
- Laufzeit und Enddatum klar angegeben?
- Schriftform gewahrt?
- Auskunfts-Pflicht bekannt (4 Monate vor Ablauf)?
Im Zweifel: Lass den Mietvertrag von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen. Ein fehlerhafter Zeitmietvertrag kostet dich unter Umständen Jahre — denn der Mieter bleibt trotzdem.
