Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Befristeter MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → (ZeitmietvertragBefristeter Mietvertrag – nur bei konkretem Befristungsgrund möglich (§ 575 BGB).Weiterlesen →): Wann ist er zulässig?
Der Wunsch nach Planungssicherheit ist verständlich: Als Vermieter möchtest du die Wohnung nach 2 Jahren für den Eigenbedarf nutzen oder wissen, wann sie wieder frei wird. Der befristete Mietvertrag (Zeitmietvertrag) klingt wie die ideale Lösung — ist aber rechtlich streng reglementiert. Ein Fehler, und aus dem befristeten wird ein unbefristeter Vertrag.
Die rechtliche Grundlage: § 575 BGB
Seit der Mietrechtsreform 2001 ist die Befristung von Mietverhältnissen erheblich eingeschränkt. Ein Zeitmietvertrag ist nur in drei Ausnahmefällen zulässig:
1. Eigenbedarf (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB)
Der Vermieter oder eine Person aus seinem Hausstand (Familienmitglieder) will die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen.
- Der Eigenbedarfsgrund muss im Mietvertrag konkret benannt werden (wer will einziehen?)
- Nur Wohnnutzung, nicht berufliche Nutzung
- Der Eigenbedarf muss zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits feststehen
2. Wesentliche Umbaumaßnahmen (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB)
Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung so grundlegend modernisieren, dass die Maßnahmen im bewohnten Zustand nicht möglich wären (z.B. Kernsanierung, Zusammenlegung von Wohnungen).
- Geplante Maßnahmen müssen im Vertrag beschrieben sein
- Normale Renovierungen reichen nicht aus
3. Vermietung an Mitarbeiter (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB)
Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf an einen seiner Mitarbeiter vermieten. Dieser Grund ist in der Praxis selten.
Formanforderungen — Kleinigkeit mit großen Folgen
Der Befristungsgrund muss bei Vertragsschluss schriftlich im Mietvertrag angegeben werden. Und zwar konkret — nicht nur die Kategorie, sondern auch der Sachverhalt.
Falsch: "Das Mietverhältnis ist bis zum 31.12.2027 befristet wegen Eigenbedarfs."
Richtig: "Das Mietverhältnis ist bis zum 31.12.2027 befristet. Der Vermieter beabsichtigt, nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für seinen Sohn Max Mustermann (geb. 15.05.1995) zu nutzen, der zum Studium nach Berlin zieht."
Ohne korrekte Angabe gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Was der Mieter verlangen kann
Der Mieter eines Zeitmietvertrags hat besondere Rechte:
- Auskunftsrecht: Auf Verlangen muss der Vermieter jederzeit mitteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht
- Verlängerungsrecht: Wenn der Befristungsgrund 4 Monate vor Ablauf nicht mehr besteht und der Mieter dies erfährt, kann der Mieter eine Verlängerung verlangen
- Schadensersatz: Erlischt der Befristungsgrund und der Vermieter verschweigt dies, kann der Mieter Schadensersatz fordern (Umzugskosten etc.)
Was tun wenn der Grund wegfällt?
Klassisches Beispiel: Der Sohn zieht doch nicht nach Berlin. Was nun?
- Mieter sofort informieren (schnellstmöglich, spätestens 4 Monate vor Ablauf)
- Angebot zur Verlängerung des Mietvertrags machen
- Wenn Mieter trotzdem ausziehen will: das ist sein Recht
Schweigst du und nutzt die Wohnung für einen anderen Zweck, riskierst du Schadensersatzklagen.
Alternativen zum Zeitmietvertrag
Da Zeitmietverträge so streng reglementiert sind, nutzen viele Vermieter Alternativen:
- Kürzere Vertragslaufzeiten: Unbefristeter Vertrag mit dem Wissen, dass Eigenbedarf gekündigt werden kann
- Eigenbedarfskündigung: Bei echtem Eigenbedarf ist eine Kündigung aus dem unbefristeten Vertrag mit 3-9 Monaten Frist möglich
- Staffelmietvertrag: Setzt keine Befristung voraus, ermöglicht planbare Mietsteigerungen
Checkliste: Zeitmietvertrag rechtssicher gestalten
- Befristungsgrund aus § 575 BGB liegt vor?
- Konkreter Befristungsgrund schriftlich im Vertrag angegeben?
- Person/Maßnahme konkret benannt?
- Befristungsende klar datiert?
- Rechte des Mieters (Auskunft, Verlängerung) bekannt?
- Kontrolltermin 5 Monate vor Ablauf im Kalender?
