Ein Mieter möchte ausziehen, hat aber noch sechs Monate Kündigungsfrist vor sich. Er schlägt dir einen Nachmieter vor. Was jetzt? Als Vermieter bist du nicht verpflichtet, den Vorschlag anzunehmen – aber es gibt Ausnahmen, und eine kluge Strategie kann beide Seiten entlasten.
Rechtslage: Muss ich den Nachmieter akzeptieren?
Nein. Es gibt keine gesetzliche Pflicht für Vermieter, einen Nachmieter zu akzeptieren. Der Mieter bleibt bis zum Ende der Kündigungsfrist verpflichtet, Miete zu zahlen – auch wenn er schon ausgezogen ist.
Ausnahmen, in denen du den Mieter früher entlassen könntest:
- Der vorgeschlagene Nachmieter ist solventer und zuverlässiger als der aktuelle
- Der MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → enthält eine entsprechende Nachmieterklausel
- Du hast Eigenbedarf und profitierst von einem früheren Auszug
Wann ist die Annahme eines Nachmieters vorteilhaft?
- Nahtloser Übergang ohne LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → und Mietzahlungsausfall
- Neuen Mietvertrag mit aktuellerer Miethöhe schließen
- Aktualisierter EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → und frischer Mietpreisspiegel nutzbar
- Renovierungsklauseln neu und rechtssicher formulieren
Worauf du bei der Prüfung des Nachmieters achtest
- Selbstauskunft vollständig ausfüllen lassen (Vorlage und erlaubte Fragen)
- Bonitätsprüfung und SCHUFADeutsche Wirtschaftsauskunftei – SCHUFA-Selbstauskunft zeigt Bonität und Negativmerkmale des Mieters.Weiterlesen →-Auskunft anfordern (Bonität prüfen)
- Einkommensnachweis (Nettoeinkommen mindestens dreifache KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen →)
- Referenz vom Vorvermieter einholen
Checkliste: Mieterwechsel mit Nachmieter reibungslos gestalten
- Drei-Parteien-Übergabe (alter Mieter, neuer Mieter, Vermieter) bei Schlüsselübergabe
- Neues Übergabeprotokoll erstellen und von allen unterschreiben lassen
- Kaution des alten Mieters abrechnen und neue Kaution vom Nachmieter einfordern
- Neuer Mietvertrag mit aktuellen, rechtssicheren Klauseln
- Zählerstand Strom, Gas, Wasser dokumentieren
- Betriebskosten für bisherige Periode anteilig abrechnen
Wenn der Mieter einfach auszieht ohne Absprache
Verlässt der Mieter die Wohnung vor Ende der Kündigungsfrist und zahlt keine Miete mehr, ist er in Verzug. Du kannst die ausstehenden Mietzahlungen einklagen. Ab zwei Monatsmieten Rückstand ist die fristlose Kündigung möglich – auch wenn der Mieter ohnehin faktisch ausgezogen ist.
Nachmieter-Bonität prüfen: Das Scoring-Verfahren für Vermieter
Viele Vermieter machen den Fehler, einen Nachmieter-Vorschlag zu schnell anzunehmen – nur um später böse überrascht zu werden. Laut einer Studie der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) zeigen etwa 15% aller Mieter in Deutschland erhebliche Zahlungsstörungen. Deshalb solltest du folgende Unterlagen verlangen und prüfen:
- Selbstauskunft und Schufa-Abfrage: Nach § 28a Bundesdatenschutzgesetz darfst du eine aktuelle Bonitätsauskunft anfordern. Die Kosten von etwa 15–30 Euro trägt normalerweise der Nachmieter.
- Einkommensnachweise: Letzter Kontoauszug oder Gehaltsbescheinigung – die Faustregel lautet: Die Miete sollte maximal 30–35% des Nettoeinkommens betragen.
- Arbeitsvertrag: Ein unbefristeter Vertrag ist ein Plus. Befristete Verträge unter 12 Monaten sind ein Risikoindikator.
- Referenzen vom bisherigen Vermieter: Ein Telefonat mit dem aktuellen Vermieter ist aussagekräftiger als schriftliche Bestätigungen.
Wichtig: Du darfst eine Nachmieter-Ablehnung nicht unentgeltlich begründen – aber du darfst sie ablehnen, ohne einen Grund anzugeben. Allerdings haften Vermieter seit einer BGH-Entscheidung aus 2015 mit dem Argument der „Obliegenheit", wenn sie eine zumutbare und zahlungsfähige Person ohne sachlichen Grund ablehnen.
Nachmietervertrag aufsetzen: Die häufigsten Formfehler vermeiden
Entscheidest du dich für einen Nachmieter, brauchst du einen neuen schriftlichen Mietvertrag – nicht einfach eine Übernahmebestätigung. Das Original-Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter endet mit dessen Auszug; ein neuer Vertrag beginnt. Folgende Punkte sollten unbedingt geregelt sein:
- Umlagenregelung: Nebenkosten wie Heizung, Wasser und Müll müssen einzeln aufgeführt sein (§ 556 BGB). Pauschalangaben führen häufig zu Streitigkeiten.
- Kaution: Maximal drei Monatsmieten Kaution sind zulässig (§ 551 BGB). Lagere sie auf ein verzinstes Treuhandkonto – nicht auf dein Privatkonto.
- Makler-Klausel: Falls ein ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → beteiligt war: Die Courtage darf ab 2024 nur noch 50-50 zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden (§ 2 Maklergebührenverordnung).
Ein häufiger Fehler: Der bisherige Mieter unterschreibt eine „Haftungsfreigabe", zahlt aber die Miete bis zum Mietende nicht. Rechtlich ist das möglich – aber du schuldest ihm trotzdem die Kautionsrückgabe abzüglich berechenbarer Schäden. Setze daher klare Zahlungsziele.
Kündigungsfrist verkürzen: Wann es wirtschaftlich sinnvoll ist
Manchmal ist es sauberer für beide Seiten, den Vertrag vorzeitig aufzulösen – gegen eine einmalige Zahlung. Ein praktisches Beispiel: Der Mieter muss aus beruflichen Gründen sofort umziehen, du hast bereits einen qualifizierten Nachmieter. Eine Einigung könnte aussehen wie:
- Vereinbarte Auflösung (§ 543 BGB): Mieter und Vermieter vereinbaren gemeinsam ein früheres Enddatum. Beide müssen zustimmen – im Zweifel schriftlich.
-
Weiterführende Artikel