Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Grundsteuerreform 2025: Was Vermieter jetzt wissen und tun müssen
Ab 2025 gilt die neue GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → — eine der größten Steuerreformen in Deutschland seit Jahrzehnten. Für Vermieter bedeutet das: Neue Berechnungsgrundlage, veränderte Beträge und Handlungsbedarf bei der BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen →.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die alte Berechnung für verfassungswidrig erklärt — die Einheitswerte aus 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) spiegelten die Realität nicht mehr wider. Bis 2025 musste eine neue Regelung her.
Das neue Berechnungssystem
Die neue Grundsteuer berechnet sich nach einer dreistufigen Formel:
- Grundsteuerwert: Berechnet nach neuem Sachwert- oder Ertragswertverfahren (je nach Bundesland und Grundstücksart)
- Steuermesszahl: Fester Prozentsatz (bundesweit einheitlich oder länderspezifisch)
- Hebesatz: Von der Gemeinde festgelegt (in Prozent)
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Bundesmodell vs. Länderöffnungsklausel
Besonderheit: Mehrere Bundesländer haben eigene Modelle eingeführt:
| Modell | Bundesländer |
|---|---|
| Bundesmodell | Bayern (eigenes Modell), Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, MV, NRW, RLP, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Schleswig-Holstein |
| Flächen-Lage-Modell | Bayern (Sonderweg) |
| Bodenwertmodell | Baden-Württemberg |
| Äquivalenzzahlmodell | Hamburg, Niedersachsen (teilw.) |
Für Vermieter wichtig: Das gültige Modell hängt vom Standort der Immobilie ab!
Was bedeutet das für die Grundsteuerhöhe?
Das Ergebnis ist bundesweit sehr unterschiedlich:
- Manche Eigentümer zahlen deutlich mehr (besonders in Innenstadtlagen)
- Manche zahlen weniger (ländliche Lagen, ältere Gebäude)
- Gemeinden sollten "aufkommensneutral" kalkulieren — in der Praxis gibt es aber Gewinner und Verlierer
Für Vermieter: Umlage als Betriebskosten
Die Grundsteuer ist umlagefähige Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Das bedeutet:
- Steigende Grundsteuer kann auf Mieter umgelegt werden
- Mieter zahlen über die Nebenkostenvorauszahlung und Jahresabrechnung
- Wenn Grundsteuer sinkt: Mieter profitieren (Guthaben in der Abrechnung)
Handlungsbedarf für Vermieter
Sofort: Grundsteuerbescheid prüfen
Sie haben einen neuen Grundsteuerbescheid erhalten? Prüfen Sie:
- Stimmt die Grundstücksgröße?
- Stimmt die Wohnfläche?
- Stimmt die Gebäudeklassifikation?
Fehler im Bescheid: Einspruch beim Finanzamt möglich (meist 1 Monat Frist).
Nebenkostenvorauszahlung anpassen
Wenn Ihre Grundsteuer gestiegen ist: Vorauszahlung entsprechend anpassen (nach der nächsten Abrechnung). Wenn sie gesunken ist: Vorauszahlung ggf. senken.
Einspruch gegen Grundsteuerwert-Bescheid
In vielen Ländern haben Eigentümer Einsprüche gegen die neuen Grundsteuerwert-Bescheide eingelegt. In Bayern z.B. laufen Musterverfahren. Es kann sich lohnen, rechtliche Einschätzung einzuholen.
Grundsteuer B vs. Grundsteuer A
- Grundsteuer A: Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
- Grundsteuer B: Alle anderen Grundstücke (Wohnimmobilien, Gewerbeflächen)
Als Vermieter von Wohnimmobilien: Sie zahlen Grundsteuer B.
Tipps für Vermieter 2025/2026
- Grundsteuerbescheid prüfen und bei Fehlern Einspruch einlegen
- Neue Grundsteuerhöhe für Betriebskostenkalkulation verwenden
- Mieter rechtzeitig informieren wenn Nebenkostenvorauszahlung steigt
- Steuerberater um Einschätzung bitten (besonders bei mehreren Objekten)
Fazit
Die Grundsteuerreform 2025 ist komplex — aber für Vermieter grundsätzlich handhabbar, weil die Grundsteuer auf Mieter umlegbar ist. Wichtig: Bescheide prüfen, Fehler anfechten und Vorauszahlungen anpassen.
