Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland die neue Grundsteuer. Die Reform war notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte. Was ändert sich für Vermieter?
Warum die Reform?
Die bisherige GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → basierte auf Einheitswerten aus den 1960er Jahren (West) bzw. 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Werte 2018 für verfassungswidrig – sie spiegeln die heutigen Immobilienwerte nicht mehr wider. Deadline für die neue Berechnung: 1. Januar 2025.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Das Bundesmodell (gilt in den meisten Ländern):
- Grundsteuerwert: Berechnet aus Bodenwert + Gebäudeanteil (auf Basis aktueller Daten)
- Steuermesszahl: Bundesweit einheitlicher Faktor
- Hebesatz: Von jeder Gemeinde individuell festgelegt
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Einige Länder (Bayern, Hamburg, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen, Sachsen) haben eigene Modelle eingeführt.
Wer zahlt mehr, wer weniger?
Das hängt von der Lage ab. In begehrten Lagen (Innenstädte, gute Lagen in Großstädten) steigt die Grundsteuer oft deutlich. In schlechten Lagen oder ländlichen Gebieten kann sie sinken. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze gesenkt, um „aufkommensneutral" zu bleiben.
Auswirkungen für Vermieter
Die Grundsteuer ist eine umlagefähige BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – du kannst sie also auf den Mieter umlegen. Steigt die Grundsteuer, steigen die Betriebskosten und damit die Nebenkostenvorauszahlung. Das kann zu Nachzahlungsforderungen führen, wenn du die Vorauszahlungen nicht angepasst hast.
Handlungsempfehlung: Erhöhe die Nebenkostenvorauszahlung um den Mehraufwand aus der Grundsteuererhöhung – bereits im laufenden Jahr.
Checkliste Grundsteuerreform
- Grundsteuerbescheid 2025 prüfen
- Vergleich mit Vorjahr
- Nebenkostenvorauszahlung anpassen wenn nötig
- Mieter informieren
- Keine Steuer doppelt umlegen (nur tatsächlich gezahlte Grundsteuer)
Mehr: Nebenkostenabrechnung erstellen
Grundsteuer umlegen: Welche Kosten Sie an Mieter weitergeben dürfen
Ein zentraler Punkt für Vermieter: Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Nebenkosten nach § 2 Absatz 1 BetrKV (Betriebskostenverordnung). Das bedeutet, Sie können die Kosten über die NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → auf Ihre Mieter umlegen – allerdings mit wichtigen Einschränkungen.
Zunächst müssen Sie überprüfen, ob in Ihrem MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → die Umlage der Grundsteuer ausdrücklich vereinbart ist. Neuere Verträge enthalten meist eine pauschale Formulierung wie „alle nach BetrKV umlagefähigen Nebenkosten". Bei älteren Mietverträgen fehlt dies oft, und Sie können die Grundsteuer nicht einfach nachträglich umlegen. Eine Vertragsanpassung ist dann erforderlich – nicht möglich ist das jedoch ohne Zustimmung des Mieters.
Ein typischer Fehler: Vermieter berechnen die neue, höhere Grundsteuer sofort in vollem Umfang ab. Korrekt ist: Die alte Grundsteuer wird von Januar bis Dezember 2024 weiterverrechnet, ab Januar 2025 beginnt die neue Abrechnung. In der Übergangsphase 2025 können vereinzelt beide Systeme parallel laufen – Ihr Steuerbescheid klärt das.
- Dokumentieren Sie den exakten Übergang in Ihrer Nebenkostenabrechnung 2024/2025
- Informieren Sie Mieter schriftlich über die Erhöhung und den Grund
- Beachten Sie Modernisierungs- und Erhöhungssperrfristen nach § 554 BGB
Hebesatze der Gemeinden: Regionale Unterschiede richtig kalkulieren
Die neue Grundsteuer funktioniert nach einer einheitlichen Formel: Messbetrag × Hebesatz = Grundsteuer. Der Messbetrag wird bundesweit von den Finanzämtern berechnet. Die entscheidende Variable ist der Hebesatz der Gemeinde – und hier gibt es massive regionale Unterschiede.
Während große Städte wie München (640%), Berlin (810%) oder Hamburg (950%) hohe Hebesätze haben, liegen ländliche Gemeinden oft bei 300-400%. Besonders wichtig: Manche Bundesländer wie Bayern und Baden-Württemberg haben Hebesätze von teilweise unter 500%, während Nordrhein-Westfalen durchschnittlich bei 800% liegt.
Diese Unterschiede entstehen, weil Gemeinden den Hebesatz selbst festlegen – basierend auf ihrem Haushaltsbedarf. Eine Immobilie in Leipzig mit identischem Messbetrag zahlt also deutlich weniger Grundsteuer als eine vergleichbare in Köln.
Für Ihre Kalkulation heißt das: Besorgen Sie sich den konkreten Hebesatz Ihrer Gemeinde von der Website der Stadt/Gemeinde oder direkt beim Finanzamt. Nur damit können Sie die neue Belastung realistisch abschätzen. Besonders bei Mehrfamilienhäusern kann der Unterschied mehrere hundert Euro pro Monat ausmachen.
Steuerbescheid überprüfen: Worauf Vermieter 2025 achten müssen
Im Laufe von 2025 erhalten Sie vom Finanzamt den neuen Grundsteuer-Messbescheid und später den Grundsteuer-Bescheid. Überprüfen Sie diese Dokumente kritisch – Fehler sind häufig und können teuer werden.
Wichtigste Kontrollpunkte: Stimmt die Flächenangabe (Grundstücksfläche, Wohnfläche bei Wohnimmobilien)? Ist die Nutzungsart korrekt (Wohngebäude, Geschäftsgebäude, gemischt)? Wurde das Baujahr richtig erfasst? Bei älteren Gebäuden vor 1949 gibt es Förderungen, die nur greifen, wenn die Baujah
