Scheidung und Immobilien: Was passiert mit der vermieteten Wohnung?
Eine Scheidung ist emotional belastend — und wenn Immobilien im Spiel sind, wird es zusätzlich kompliziert. Was passiert mit gemeinsamen vermieteten Wohnungen? Wer bekommt was? Und was bedeutet das für die Mieter?
Grundlage: Güterstand bestimmt die Aufteilung
Der Güterstand des Ehepaares entscheidet, wie Immobilien bei Scheidung behandelt werden:
Zugewinngemeinschaft (Standard ohne Ehevertrag)
Beide Partner behalten ihr Eigentum — aber der während der Ehe erwirtschaftete Zugewinn wird ausgeglichen (Zugewinnausgleich). Das bedeutet:
- Wer während der Ehe mehr Vermögen aufgebaut hat, muss den anderen ausgleichen
- Immobilien werden zum aktuellen Verkehrswert bewertet
- Keine automatische Halbierung — Ausgleich nur durch Zahlung
Gütertrennung (Ehevertrag)
Jeder behält sein Eigentum — kein Zugewinnausgleich. Klare Regelung, aber weniger Schutz für den weniger verdienenden Partner.
Gütergemeinschaft (selten)
Alle Vermögenswerte sind gemeinsames Eigentum. Bei Scheidung: Aufteilung des Gesamtguts.
Gemeinsame Immobilie: Drei Lösungswege
Lösung 1: Ein Partner übernimmt die Immobilie
Ein Partner zahlt den anderen aus und übernimmt die Immobilie allein. Voraussetzung: Ausreichend Liquidität für die Auszahlung und Bank stimmt der Kredit-Übernahme zu.
Steuerlich: GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → entfällt bei Übertragung im Rahmen der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
Lösung 2: Immobilie wird verkauft
Der Erlös wird geteilt (nach Kreditrückzahlung). Einfachste Lösung, aber eventuell schlechter Verkaufszeitpunkt und steuerliche Konsequenzen (Spekulationssteuer!).
Spekulationsfrist beachten: Wenn Immobilie kürzer als 10 Jahre gehalten → Gewinn steuerpflichtig!
Lösung 3: Weiter gemeinsam halten
Auch nach der Scheidung können Ex-Partner gemeinsam Vermieter bleiben. Erfordert gutes Verhältnis und klare Absprachen. Für die Mieter ändert sich nichts.
Was passiert mit den Mietern?
Für die Mieter gilt: § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") — das gilt auch bei Eigentumsübertragung im Rahmen einer Scheidung. Der neue alleinige Eigentümer tritt in den MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → ein. Die Mieter müssen nichts tun.
Informationspflicht: Neuer Eigentümer sollte die Mieter schriftlich über den Eigentumsübergang informieren und die neue Kontoverbindung mitteilen.
Eigenbedarfskündigung nach Scheidung
Wenn einer der Ex-Partner die Wohnung selbst nutzen möchte: EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen → ist möglich — aber nur unter den üblichen Voraussetzungen (§ 573 BGB). Die Scheidung allein ist kein Eigenbedarfsgrund.
Erbengemeinschaft bei Tod während Scheidungsverfahren
Stirbt ein Partner während des laufenden Scheidungsverfahrens, erbt der überlebende Partner — sofern kein Testament anderes bestimmt. Das kann zu komplizierten Konstellationen führen, besonders bei Immobilien.
Teilungsversteigerung: Das letzte Mittel
Wenn sich die Ex-Partner nicht einigen können, kann jeder von ihnen eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das führt zur Zwangsveräußerung der Immobilie — oft zu Preisen unter dem Marktwert. Unbedingt vermeiden.
Steuerliche Aspekte
- Spekulationsfrist: Läuft weiter — Scheidung ist kein steuerlicher Neustart
- Grunderwerbsteuer: Fällt bei Übertragung zwischen Ex-Partnern im Rahmen Scheidung oft nicht an
- Mieteinnahmen bis zur Übertragung: Müssen weiter ordnungsgemäß versteuert werden
Checkliste: Immobilien bei Scheidung
- ☐ Güterstand klären (Zugewinngemeinschaft oder Ehevertrag)
- ☐ Immobilienwert gutachterlich ermitteln lassen
- ☐ Kreditstatus prüfen (Wer kann Kredit allein tragen?)
- ☐ Steuerliche Konsequenzen prüfen (Spekulationsfrist10 Jahre Haltefrist – nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn aus Mietimmobilien steuerfrei.Weiterlesen →, Schenkungssteuer)
- ☐ Mieter bei Eigentumsübergang informieren
- ☐ Anwalt und Steuerberater hinzuziehen
Fazit
Scheidung und Immobilien sind ein komplexes Thema. Frühzeitige Beratung durch Familienrechtsanwalt und Steuerberater spart Nerven, Geld und Konflikte. Für die Mieter ist die Situation meist unkompliziert — sie merken die Scheidung oft nur durch den Wechsel des Ansprechpartners.
