Eigenkapital ist die Grundlage jeder Immobilieninvestition. Banken verlangen typischerweise 20–30 % des Kaufpreises. Bei einem Objekt für 350.000 € sind das 70.000–105.000 €. Wie baust du das auf?
Wie viel EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → brauchst du wirklich?
| Kaufpreis | 20 % EK | 30 % EK (inkl. NK) |
|---|---|---|
| 200.000 € | 40.000 € | 60.000 € |
| 350.000 € | 70.000 € | 105.000 € |
| 500.000 € | 100.000 € | 150.000 € |
Faustregel: Eigenkapital sollte mindestens die NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen → (8–12 %) plus 10–20 % des Kaufpreises decken.
Strategie 1: Systematisches Sparen
- Monatliche Sparrate festlegen (idealerweise 20–30 % des Nettoeinkommens)
- Tagesgeld oder kurzfristige Anleihen für liquide Rücklage
- Keine Niedrigzinsfallen: Sparbücher und Riester-Rente sind ungeeignet
Strategie 2: ETF-Sparplan parallel zum Eigenkapitalaufbau
- Breit diversifizierter ETF (z. B. MSCI World) mit monatlicher Rate
- Historisch 7–9 % p.a. Rendite vor Steuern
- Zeithorizont: Mindestens 5–7 Jahre für verlässliche Rendite
- Vorsicht: Kurz vor geplantem Kauf in sicherere Anlage umschichten
Strategie 3: Bausparvertrag
- Staatliche Förderung durch Wohnungsbauprämie (bis 70 € p.a. bei Alleinstehenden)
- Arbeitnehmer-Sparzulage bei niedrigem Einkommen (9,0 % auf VL)
- Kreditrecht nach 7 Jahren (planbare Finanzierungszusage)
- Nachteil: Niedrige Guthabenzinsen (0,5–1,5 %)
Strategie 4: Elterndarlehen oder Familiendarlehen
- Zinsgünstiges Darlehen von Eltern oder Verwandten
- Fremdvergleichsgrundsatz beachten: Zins muss marktüblich sein (sonst Schenkungssteuer)
- Schriftlicher Vertrag zwingend erforderlich
Checkliste: Eigenkapitalziel in 5 Jahren
- Zielbetrag festlegen (z. B. 80.000 €)
- Monatliche Sparrate berechnen (80.000 ÷ 60 = 1.333 €/Monat)
- Ausgaben analysieren und Einsparpotenziale identifizieren
- Nebeneinnahmen aufbauen (Freelance, Mikrojobs)
- Jährliche Gehaltserhöhungen direkt in Sparquote reinvestieren
Zu den ersten Schritten als Vermieter: Wohnung kaufen und vermieten. Zur Portfoliostrategie: Immobilien-PortfolioGesamtheit aller Immobilien eines Investors – Diversifizierung über Städte und Typen empfohlen.Weiterlesen → aufbauen.
Eigenkapital durch Vermögensumschichtung: Das unterschätzte Potenzial
Viele angehende Vermieter übersehen, dass sie bereits Vermögen haben – nur in der falschen Form. Die Vermögensumschichtung ist eine schnelle Strategie, um Eigenkapital für Immobilien freizusetzen, ohne jahrelang zu sparen.
Typische Umschichtungsquellen für deutsche Vermieter:
- Bausparguthaben: Ein Bausparvertrag mit Gutschrift kann sofort abgerufen werden. Bei 40.000 € Guthaben sparst du dir 3–5 Jahre Ansparzeit. Achtung: Prüfe die Vorfälligkeitsentschädigung – diese sollte unter 0,5 % liegen, sonst lohnt sich der Kündigung nicht.
- Fondsdepots und ETFs: Ein gut performantes Depot mit 60.000 € Vermögen kann liquidiert werden. Wichtig: Beachte Spekulationsfristen (§ 23 EStG). Verkäufe vor 12 Monaten führen zu Kapitalertragsteuer. Nach 12 Monaten Haltedauer sind Gewinne bei Privatvermögen steuerfrei.
- Lebensversicherungen: Kapitallebensversicherungen mit hohem Rückkaufswert sind häufig unrentabel. Eine Abtretung an die Bank zur Besicherung des Immobiliendarlehens ist oft sinnvoller als der Verkauf.
- Erbschaften und Schenkungen: § 516 BGB regelt Schenkungen. Eltern können ihren Kindern 400.000 € steuerfrei schenken. Nutze diese Freigrenze gezielt für Eigenkapitalaufstockung.
Vorsicht: Banken fordern bei Eigenkapitalquellen eine Dokumentation. Eine Schenkung muss notariell beurkundet sein (§ 518 BGB), sonst erkennt die Bank sie nicht an.
KfW-Förderdarlehen als Eigenkapitalersatz richtig nutzen
Das größte Missverständnis: Nur Eigennutzer dürfen KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →-Mittel nutzen. Das ist falsch. Allerdings gibt es für Vermieter deutlich weniger Programme. Die KfW-Entwicklungsbank bietet jedoch spezielle Konditionen, die das fehlende Eigenkapital kompensieren.
Das KfW-Programm 270 (Erneuerbare Energien) bietet bis 100 % Finanzierung für energetische Sanierungen – mit besseren Konditionen als Bankkredite. Wenn du eine 300.000-€-Immobilie kaufst und sofort sanierst, können die Sanierungskosten (z. B. Dämmung, Fenster) über dieses Programm finanziert werden. Dadurch brauchst du weniger privates Eigenkapital.
Praktisches Beispiel:
- Kaufpreis: 350.000 €
- Sanierungsbudget: 50.000 €
- Eigenkapital benötigt (20 %): 70.000 €
- Mit KfW-Sanierungsdarlehen: Nur 45.000 € Eigenkapital nötig
Wichtig: KfW-Mittel müssen VOR Kaufvertrag beantragt werden. Ein häufiger Fehler ist, erst nach dem Kauf zu fragen – dann ist es zu spät.
Partnerschaften und Co-Investitionen: Eigenkapital teilen statt allein zu sparen
Eine legale, aber wenig bekannte Methode ist die stille Beteiligung (§ 230 HGB). Du findest einen Investor (Familie, enge Freunde), der 40.000 € einbringt, erhält dafür eine Gewinnbeteiligung – bleibt aber rechtlich unsichtbar. Die Immobilie läuft auf deinen Namen, du hast sofort mehr Eigenkapital.
Alternative: Die Gemeinschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Zwei Vermieter kaufen eine Immobilie gemeinsam.
