Eine geerbte Immobilie ist ein Glücksfall – aber oft verbunden mit komplexen Entscheidungen. Erbschaftsteuer, laufende Verträge, Erbgemeinschaftsstreitigkeiten und die Frage Behalten oder Verkaufen stehen im Raum. Hier ist die strukturierte Vorgehensweise.
Schritt 1: Situation klären (erste 4 Wochen)
- Erbschein beantragen (Nachlassgericht, Kosten: 0,5–1 % des Nachlasswerts)
- Grundbucheintrag prüfen und Umschreibung auf Erbe beantragen (kostenlos innerhalb von 2 Jahren)
- Laufende Mietverträge, Versicherungen, GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →, Kredite übernehmen
- Finanzamt informieren (Erbschaftsteuererklärung innerhalb von 3 Monaten)
Erbschaftsteuer: Was musst du zahlen?
Freibeträge und Steuersätze (2026):
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuersatz |
|---|---|---|
| Ehepartner/eingetragener Partner | 500.000 € | 7–30 % |
| Kinder | 400.000 € | 7–30 % |
| Enkelkinder | 200.000 € | 7–30 % |
| Geschwister, Neffen | 20.000 € | 15–43 % |
Selbst genutzte Immobilien (Familienheim) können unter bestimmten Bedingungen vollständig steuerfrei bleiben.
Vermieten oder verkaufen?
Argumente fürs Vermieten:
- Laufende Mieteinnahmen als passives Einkommen
- Kein Spekulationssteuerrisiko bei Verkauf (erst nach 10 Jahren steuerfrei)
- Langfristiger Vermögensaufbau
Argumente für den Verkauf:
- Sofortige Liquidität (z. B. Ablösung eigener Schulden)
- Keine Verwaltungsaufwände und Haftungsrisiken
- Wenn Instandhaltungsstau erhebliche Investitionen erfordert
Sonderfall: Erbgemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Wichtig:
- Alle Entscheidungen (Vermieten, Verkaufen, Sanieren) erfordern Einstimmigkeit oder qualifizierte Mehrheit
- Kein Erbe kann allein verkaufen oder vermieten
- Lösung: Erbauseinandersetzungsvertrag beim NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → – klare Aufteilung
Laufende Mietverhältnisse nach Erbschaft
Bestehende Mietverträge gehen automatisch auf den Erben über (§ 566 BGB). Du übernimmst alle Rechte und Pflichten. Sonderkündigungsrecht: Als Erbe hast du kein besonderes Kündigungsrecht – Eigenbedarf folgt den normalen Regeln.
Zur Frage: Immobilie vermietet verkaufen gibt es einen eigenen Ratgeber. Zur Steuerstrategie lies Steuer-Tipps für Vermieter 2026.
Vermietung der Erbimmobilie: Steuern, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → und erste Mieteinnahmen
Viele Erben entscheiden sich, die geerbte Immobilie zu vermieten – eine verständliche Strategie, um regelmäßige Einnahmen zu generieren. Allerdings lauern hier Fallstricke, die teure Konsequenzen haben können.
Wichtig: Seit dem 1. Januar 2023 greifen die verschärften Regelungen zur Spekulationsfrist10 Jahre Haltefrist – nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn aus Mietimmobilien steuerfrei.Weiterlesen → (§ 23 Abs. 1 EStG). Wenn Sie die Immobilie weniger als zehn Jahre nach ErbschaftErbe einer Immobilie – Erbschaftsteuer, Pflichten als Vermieter, Verkauf oder Behalten.Weiterlesen → verkaufen und vorher vermietet haben, müssen Sie auf den gesamten Gewinn Einkommensteuer zahlen – nicht nur Kapitalertragssteuer. Das bedeutet bei hohen Einkommen Steuersätze bis 45 Prozent.
Bevor Sie Mietinteressenten annehmen, müssen Sie außerdem:
- Den EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → aktualisieren (Kosten: 50–150 Euro) – ohne diesen darf nicht vermietet werden
- Eine Maklergebühr zahlen? Nein – als Vermieter zahlt der Mieter die Courtage (Provision), die auf beide Parteien aufgeteilt wird (§ 656c BGB). Eine pauschale Quote von 3 Prozent ist üblich
- Die MietkautionSicherheitsleistung des Mieters, max. 3 Kaltmieten – muss getrennt und verzinst angelegt werden.Weiterlesen → berechnen: maximal drei Monatskaltmieten (§ 551 BGB) – zu hohe Kautionen sind nichtig
- Mieter-Selbstauskünfte einholen und Referenzen prüfen – fehlende Sorgfalt führt zu Mietausfallrisiken
Ein praktischer Tipp: Lassen Sie die Immobilie von einem Gutachter bewerten (ca. 800–1.500 Euro). Dieser Wert ist später für die Einkommensteuer relevant und schützt Sie bei Erbstreitigkeiten in der Erbgemeinschaft.
Erbgemeinschaft auflösen: Die häufigsten Konflikte zwischen Miterben
Viele geerbte Immobilien befinden sich nicht bei einem, sondern mehreren Erben – eine Erbgemeinschaft (§ 2032 BGB). Das führt zu Dauerspannungen, wenn einer vermieten, ein anderer verkaufen und ein dritter bewohnen möchte.
Rechtslage: Jeder Erbgemeinschafter hat das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Das bedeutet in der Praxis: Die Immobilie muss verkauft oder einzelnen Erben zugeordnet werden – ein Kompromiss ist schwierig. Das Nachlassgericht ordnet oft einen Verkauf an, wenn sich Erben nicht einigen (§ 2039 BGB).
Typische Fehler:
- Mieteinnahmen nicht korrekt aufteilen – jeder Miterbe hat Anspruch auf seinen Erbteilanteil
- Sanierungen durchführen, ohne alle Erben schriftlich zu informieren – später Schadensersatzforderungen
- Mietvertrag nur auf einen Erben unterschreiben – rechtlich ungültig
Professioneller Weg: Beauftragen Sie einen auf Erbrecht spezialisierten Anwalt (ca. 500–2.000 Euro), um eine schriftliche Vereinbarung zur Aufgabenteilung zu erstellen. Die Kosten sparen Sie sich schnell durch vermiedene Konflikte.
Verkauf der Erbimmobilie: Steuerfreibetrag, Frist und richtige Bewertung
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist erbschaftsteuerlich oft günstiger als gedacht – wenn Sie die Fristen und Freibeträge kennen.
Erbschaftsteuer-Freibeträge (2024):
- Ehepartner: 400.000 Euro
- Kinder: 400.000 Euro pro Kind
- Enkel: 200.000 Euro
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