Eine Wohnung zu erben ist für viele der erste direkte Kontakt mit Immobilien als EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →.">KapitalanlageImmobilie zur Geldanlage mit Fokus auf Mietrendite und Wertsteigerung statt Eigennutzung.Weiterlesen →. Gleichzeitig entstehen Entscheidungen unter Druck: Erbschaftsteuer, laufende Kosten, emotionale Bindung.
Erste Schritte nach dem Erbfall
- ☑ Erbschein beantragen beim Nachlassgericht
- ☑ GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → prüfen: Eigentümer, Belastungen
- ☑ Mietverträge prüfen (Erbe tritt automatisch ein, § 564 BGB)
- ☑ Offene Verbindlichkeiten klären (Hypothek, ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.">HausgeldMonatliche Zahlung an die WEG-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.Weiterlesen →-Rückstände)
- ☑ Versicherungen sofort ummelden (Wohngebäude, Haftpflicht)
Erbschaftsteuer: Freibeträge
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Geschwister/Nichten/Neffen | 20.000 € |
Steuerfreiheit für Kinder: Wenn 10 Jahre selbst bewohnt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Bei Vermietung: 10 % Bewertungsabschlag.
Drei Optionen im Vergleich
Option 1: Vermieten
Mietverhältnis läuft weiter, AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → läuft weiter, Mieteinnahmen sofort steuerpflichtig. Gute Wahl bei lastenfreier Wohnung in guter Lage.
Option 2: Eigennutzung
Eigenbedarf anmelden, Kündigungsfristen 3–9 Monate. Spekulationssteuer prüfen bei geplantem Weiterverkauf.
Option 3: Verkauf
- Spekulationssteuer: Haltedauer des Erblassers wird angerechnet
- Verkehrswertgutachten empfohlen
- Maklerkosten: 3–4 % des Kaufpreises
- Bei Erbengemeinschaft: Einstimmigkeit erforderlich
Erbengemeinschaft: Handlungsbedarf
Alle Entscheidungen müssen einstimmig getroffen werden. Lösungen bei Uneinigkeit: Auszahlung eines Miterben, gemeinschaftliche Vermietung, Verkauf und Erlösaufteilung.
Fazit
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Lastenfrei, gute Lage | Behalten und vermieten |
| Hohe Hypothek, schwache Rendite | Verkauf prüfen |
| Erbengemeinschaft, kein Konsens | Mediation oder Auszahlung |
Mehr: Erbschaftsteuer berechnen und Eigenbedarf nach Erbschaft.
Erbschaftsteuer sparen: Die 10-Jahres-Frist nutzen
Der grösste finanzielle Schock nach einer ErbschaftErbe einer Immobilie – Erbschaftsteuer, Pflichten als Vermieter, Verkauf oder Behalten.Weiterlesen → ist meist die Steuerlast. Bei einer geerbten Immobilie können Erbschaftssteuern schnell fünfstellig ausfallen – abhängig von Steuerklasse und Grundbesitzwert. Hier greift eine oft übersehene Regelung: Wer die geerbte Wohnung mindestens 10 Jahre selbst bewohnt, kann sich nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG die Steuer sparen.
Konkret bedeutet das: Ein Erbe der Steuerklasse I (Kinder) mit einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro zahlt normalerweise etwa 75.000 Euro Erbschaftsteuer. Bei Selbstnutzung über 10 Jahre: null Euro. Der Freibetrag von 400.000 Euro spielt dann keine Rolle.
Wichtig für Vermieter: Diese Vergünstigung entfällt, sobald Sie vermieten. Wer also zunächst selbst einzieht, 10 Jahre wartet und dann vermietet, sichert sich die Steuerersparnis dauerhaft – auch wenn die Wohnung später zur Renditeliegenschaft wird.
Denkmalschutz und Sanierungskosten: Steuern senken als Vermieter
Viele geerbte Wohnungen sind älter und benötigen dringende Sanierungen. Hier lohnt sich ein Blick ins Denkmalschutzregister: Liegt die Immobilie unter Schutz, können Sie als Vermieter Sanierungsaufwendungen zu 9 Prozent pro Jahr über 10 Jahre abschreiben (§ 7i EStG) – statt der üblichen 2 Prozent. Bei einer Sanierung von 80.000 Euro bedeutet das jährlich 7.200 Euro Steuervorteil statt 1.600 Euro.
Auch bei normalen (nicht denkmalgeschützten) älteren Wohnungen lohnt sich eine energetische Sanierung wirtschaftlich: Die Handwerkerkosten sind als Werbungskosten sofort absetzbar, wenn Sie vermieten. Eine neue Heizung für 15.000 Euro reduziert Ihre Mieteinnahmen unmittelbar in der Steuererklärung.
Praktischer Tipp: Lassen Sie vor Vermietungsbeginn ein Sanierungsgutachten erstellen. So identifizieren Sie notwendige Arbeiten und können diese vor Mietbeginn budgetiert einplanen.
Der Break-Even-Point: Wann Vermietung rentabler ist als Verkauf
Die zentrale Frage: Verkaufen und Kapital anlegen oder vermieten und Rendite einfahren? Eine ehrliche Rechnung ist essentiell.
Beispiel Berechnung für eine Wohnung mit 250.000 Euro Marktwert:
- Verkauf-Szenario: Nach ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → (5%), NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → (2%) und GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → (3,5%) bleiben ~230.000 Euro. Bei 3 Prozent sichere Anleihenrendite: 6.900 Euro jährlich steuerfrei.
- Vermiet-Szenario: KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → 800 Euro/Monat = 9.600 Euro Brutto. Minus Verwaltung (200 Euro), Reparaturrücklage (100 Euro), Versicherung (50 Euro), Hausgeld (400 Euro) = 4.850 Euro Netto. Nach Steuern (Grenzsteuersatz 42%): ~2.800 Euro.
In diesem Beispiel ist der Verkauf finanziell attraktiver – aber emotionale Faktoren spielen mit: Keine Mieterfallstricke, keine Leerstandsrisiken, keine Instandhaltungen. Rechnen Sie mit Ihren lokalen Mietpreisen durch – in Ballungsräumen kann Vermietung rentabler sein.
Der Break-Even liegt statistisch bei Wohnungen mit Mietrendite über 4,5 Prozent (Bruttomiete durch
