Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Immobilien sind der größte Vermögenswert in deutschen Erbschaften. Gleichzeitig ist die Erbschaftsteuer bei Immobilien besonders komplex – weil der Bewertung, den Freibeträgen und Steuerklassen erhebliche Bedeutung zukommt. Wer nicht plant, zahlt unnötig viel.
Freibeträge bei der Erbschaftsteuer 2026
| Verwandtschaftsgrad | Steuerklasse | Persönlicher Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Partner | I | 500.000 € |
| Kinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern (bei ErbschaftErbe einer Immobilie – Erbschaftsteuer, Pflichten als Vermieter, Verkauf oder Behalten.Weiterlesen →) | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | II | 20.000 € |
| Alle anderen | III | 20.000 € |
Steuersätze nach Steuerklasse und Wert
| Steuerpflichtiger Erwerb | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6 Mio. € | 19 % | 30 % | 30 % |
Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer
Immobilien werden zum Verkehrswert angesetzt. Bewertungsverfahren:
- Vergleichswertverfahren: Standardmethode für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
- Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien
- Sachwertverfahren: Wenn keine Vergleichswerte vorhanden
Wichtig: Das Finanzamt neigt dazu, Immobilien eher zu hoch zu bewerten. Ein Gegengutachten kann die Steuerbasis senken.
Begünstigungen bei Immobilien: Wichtigste Ausnahmen
Selbstgenutzte Immobilie (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG)
- Erbt der Ehegatte das Familienheim → vollständig steuerfrei
- Voraussetzung: 10 Jahre selbst bewohnen nach Erbschaft
- Kinder: Steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche, 10 Jahre Selbstnutzung
Vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG)
- 10 % Bewertungsabschlag bei vermieteten Wohngebäuden
- Automatisch, kein Antrag nötig
Strategie: Erbschaftsteuer reduzieren
- ☑ Schenkung zu Lebzeiten: Freibeträge alle 10 Jahre neu nutzbar
- ☑ Kettenschenkung: Über mehrere Generationen
- ☑ Nießbrauchvorbehalt: Übergabe mit Wohnrecht → mindert Schenkungsteuerwert
- ☑ Testament und Erbvertrag: Steueroptimierte Erbfolge festlegen
Mehr: Schenkungsteuer bei Immobilien | Immobilien-Holding-Strategie
Bewertung von Mietimmobilien: Ertragswertverfahren vs. Sachwertverfahren
Bei der Erbschaftsteuer werden Immobilien nicht nach Marktpreis, sondern nach dem Bewertungsgesetz (BewG) bewertet. Für vermietete Immobilien ist das Ertragswertverfahren meist entscheidend. Dabei wird nicht die aktuelle Marktmiete, sondern die sogenannte Jahresrohmiete zugrunde gelegt – also die tatsächlich eingezogene Miete inklusive aller Nebenkosten, die Sie als Vermieter erhalten.
Das Finanzamt multipliziert diese Jahresrohmiete mit einem Vervielfältiger, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz ableitet. Bei einem aktuellen Zinssatz von etwa 3,5 Prozent ergibt sich ein Vervielfältiger von rund 28,5 – bei 2 Prozent Zinssatz waren es noch 50. Das bedeutet praktisch: Niedrigere Zinsen führen zu höheren Immobilienbewertungen und damit zu mehr Erbschaftsteuer.
Ein typischer Fehler: Vermieter denken, ihre Immobilie wäre weniger wert, weil sie vermietet ist. Das Gegenteil ist der Fall. Eine gut vermietete Immobilie wird oft höher bewertet als eine vergleichbare, die leerstünde. Deshalb ist es sinnvoll, Leerstände zu minimieren und langfristige Mietverträge zu haben – das erhöht zwar die Erbschaftsteuerlast, sichert aber den wirtschaftlichen Wert der Immobilie.
Immobilienbewertung prüfen: Wann lohnt sich eine Gegenbewertung?
Das Finanzamt wertet Immobilien nach standardisierten Verfahren. Doch gerade bei älteren Häusern oder Immobilien in strukturschwachen Regionen weicht die amtliche Bewertung oft deutlich vom tatsächlichen Marktwert ab – nach oben wie nach unten.
Konkrete Anlässe für eine Gegenbewertung:
- Die ermittelte Jahresrohmiete liegt über der tatsächlich erzielbaren Miete (etwa bei hohem LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → oder Mietausfällen)
- Das Gebäude hat erhebliche Mängel oder Sanierungsbedarf (BewG § 198)
- Die Immobilie liegt in einer Region mit sinkenden Mietwerten
- Der Liegenschaftszinssatz wurde zu niedrig angesetzt
Eine unabhängige Wertermittlung durch einen Sachverständigen kostet 500–1.500 Euro, kann aber bei teuren Immobilien mehrere Tausend Euro Steuern sparen. Dies ist besonders relevant für Vermieter mit mehreren Objekten: Bei einem Immobilienportfolio von über 1 Million Euro Wert können Bewertungsfehler schnell fünfstellige Steuernachzahlungen nach sich ziehen.
Erhaltungsaufwendungen vor Erbfall: Zeitpunkt ist entscheidend
Für Vermieter ist ein oft übersehener Punkt: Größere Renovierungen oder Reparaturen unmittelbar vor dem Erbfall können die Bewertung der Immobilie senken – sofern diese Arbeiten noch nicht abgeschlossen sind.
Hintergrund: Nicht fertiggestellte Arbeiten werden als Wertminderung berücksichtigt (BewG § 200). Häufiges Beispiel: Ein Erblasser beauftragt eine Dachsanierung für 50.000 Euro, stirbt aber, bevor die Arbeiten beginnen. Die Immobilie wird mit dieser geplanten Last bewertet, was den steuerpflichtigen Wert reduziert.
Allerdings birgt diese Strategie auch Risiken: Handwerkliche Mängel, fehlende Dokumentation oder Streitigkeiten mit Handwerkern können zu Bewertungsstreitigkeiten führen. Saubere Dokumentation ist essentiell. Besser ist oft eine voraussch
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