Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Vermietete Immobilien sind oft ein wichtiger Teil des Familienvermögens. Wenn sie vererbt werden, kann Erbschaftsteuer anfallen — und zwar auf Beträge, die viele unterschätzen. Hier erkläre ich die Grundlagen und wie du legale Gestaltungsspielräume nutzen kannst.
Grundsatz: Erbschaftsteuer auf Immobilienwert
Immobilien werden für die Erbschaftsteuer mit dem Verkehrswert bewertet — dem Marktwert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Bei vermieteten Immobilien gibt es einen Bewertungsabschlag: Vermietete Wohnimmobilien werden mit 90% des Verkehrswerts angesetzt (§ 13d ErbStG). Das soll Vermieter begünstigen und Eigentumsstrukturen erhalten.
Erbschaftsteuerfreibeträge
Erbschaftsteuer fällt erst an, wenn der Wert des Erbes den persönlichen Freibetrag überschreitet:
| Verhältnis zum Erblasser | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Partner | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € |
| Sonstige (Freunde, nicht verwandte Partner) | 20.000 € |
Steuersätze: Was über den Freibetrag hinaus gezahlt wird
| Wert über Freibetrag | Kinder (Steuerklasse I) | Geschwister (Steuerklasse II) |
|---|---|---|
| Bis 75.000 € | 7% | 15% |
| Bis 300.000 € | 11% | 20% |
| Bis 600.000 € | 15% | 25% |
| Bis 6 Mio. € | 19–23% | 30% |
Beispiel: Immobilie vererbt an Kind
Verkehrswert Wohnung: 500.000 €. Bewertungsabschlag vermietete Immobilie (10%): -50.000 €. Steuerpflichtiger Wert: 450.000 €. Freibetrag Kind: 400.000 €. Steuerpflichtiger Betrag: 50.000 €. Erbschaftsteuer: 50.000 × 11% = 5.500 €.
Gestaltungsmöglichkeiten: Schenkung zu Lebzeiten
Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden. Das eröffnet eine wichtige Strategie: Schenkung der Immobilie (oder Anteile) zu Lebzeiten, um Freibeträge mehrfach zu nutzen.
Beispiel: Vater hat eine Immobilie im Wert von 800.000 € und einen Sohn. Er schenkt dem Sohn die Immobilie heute (Schenkungsteuer wie Erbschaftsteuer, aber Freibetrag 400.000 €): Steuerpflichtiger Betrag 400.000 × 90% = 360.000 € - 400.000 € Freibetrag → keine Steuer. In 10 Jahren könnte er eine weitere Immobilie steuerfrei übertragen.
Nießbrauch-Strategie
Eine beliebte Strategie: Eltern übertragen die Immobilie auf die Kinder, behalten aber den Nießbrauch (das Nutzungsrecht und die Mieteinnahmen) bis zum Tod. Der übertragene Wert wird durch den Nießbrauch erheblich gemindert — und damit sinkt die Schenkungsteuer.
Diese Strategie ist komplex und sollte immer mit einem Steuerberater und NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → geplant werden.
Checkliste: Immobilien und Erbschaftsteuer
- Aktuellen Wert der Immobilien kennen
- Erbschaftsteuerlast berechnen (mit Steuerberater)
- Schenkungsstrategie alle 10 Jahre überprüfen
- Testament/Erbvertrag aktuell und steueroptimal gestalten
- Nießbrauch-Modell geprüft?
- GmbH-Struktur für größere Portfolios erwogen?
Erbschaftsteuerplanung lohnt sich — die Ersparnisse können bei größeren Immobilienvermögen Hunderttausende Euro betragen. Lass dir frühzeitig beraten, nicht erst wenn der Erbfall eingetreten ist.
