Immobilien in Spanien, Portugal, den USA oder Dubai – viele deutsche Investoren träumen von internationalen Immobilientinvestments. Bevor du kaufst, musst du die steuerlichen, rechtlichen und praktischen Besonderheiten kennen.
Steuerrecht: Doppelbesteuerungsabkommen
Deutschland hat mit den meisten Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Grundprinzip: Mieteinnahmen werden im Belegenheitsland der Immobilie besteuert. In Deutschland wird das ausländische Einkommen oft freigestellt, aber beim Progressionsvorbehalt berücksichtigt – das kann deinen deutschen Steuersatz erhöhen. Wichtig: Immer beide Steuerrechte prüfen (Ausland + Deutschland). Steuerberater mit internationalem Recht ist Pflicht.
Rechtliche Besonderheiten je nach Land
- ☑ Spanien: NIE-Nummer erforderlich, Immobiliensteuer (IBI), Nicht-Residentensteuer
- ☑ Portugal: NHR-Status für Steuervorteile (läuft 2024 aus, Nachfolge prüfen), IMI-Steuer
- ☑ USA: ITIN-Nummer, FIRPTA-Quellensteuer bei Verkauf, LLC sinnvoll
- ☑ Dubai: Keine Einkommenssteuer, kein DBA mit Deutschland – aber Ertragsbesteuerung in DE möglich
Fremdwährungsrisiko
Bei Immobilien außerhalb der Eurozone (UK, USA, Türkei, Osteuropa) besteht Wechselkursrisiko. Mieteinnahmen in Fremdwährung können durch Kursänderungen erheblich an Wert verlieren. 20 % Wechselkursverlust können eine gute MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis – Ziel: mindestens 4% brutto für positive Rendite.Weiterlesen → vollständig aufzehren. Absicherung durch Währungshedging ist für private Investoren teuer und komplex.
Finanzierung aus Deutschland
Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien selten oder zu schlechteren Konditionen (höhere Zinsen, weniger Leverage). Finanzierung im Ausland möglich, aber Sprachbarriere und fremdes Bankensystem. Alternativ: Beleihung einer inländischen Immobilie zur Finanzierung des Auslandsobjekts.
Verwaltung aus der Ferne
Professionelle HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen → vor Ort ist Pflicht – aber teuer (10–20 % der Mieteinnahmen). Bei Ferienvermietung: lokale Verwaltung oder Plattformpartner (AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →, Booking). Spontane Probleme (Wasserrohrbruch, Mieterkonflikt) sind aus Deutschland schwer zu lösen. Baue ein lokales Netzwerk auf (Handwerker, Anwalt, Verwalter) bevor du kaufst.
Fazit: Nur für erfahrene Investoren
Auslandsimmobilien sind für erfahrene Investoren mit klarer Strategie, lokalem Netzwerk und steuerlicher Beratung interessant. Für Einsteiger gilt: Deutsches PortfolioGesamtheit aller Immobilien eines Investors – Diversifizierung über Städte und Typen empfohlen.Weiterlesen → zuerst aufbauen, dann ins Ausland expandieren. Die Komplexität wird regelmäßig unterschätzt – und die Kosten (Steuerberater, Verwaltung, Rechtsanwalt) senken die Nettomietrendite deutlich. Mehr: Immobilien-GmbH vs. Privatvermögen.
Finanzierung auslaendischer Immobilien: Deutsche Banken und Hypotheken im Ausland
Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien deutlich restriktiver als Inlandsimmobilien. Viele Geldinstitute lehnen Darlehen für Objekte außerhalb Deutschlands grundsaetzlich ab. Selbst wenn eine Finanzierung angeboten wird, sind die Konditionen erheblich schlechter: Zinssaetze liegen typischerweise 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte ueber deutschen Standards, die maximale Beleihungsquote sinkt oft von 80 auf 60 bis 70 Prozent.
Besser: Immobilien im Zielland finanzieren. Spanische oder portugiesische Banken bietet oft bessere Konditionen für lokale Kaeufer. Allerdings verlangen diese typischerweise 30 bis 50 Prozent EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → und prueben deine Bonität teilweise streng. Ein weiterer Knackpunkt: Viele auslaendische Kreditgeber akzeptieren deutsche Einkommensunterlagen nur schwer und verlangen notarielle Glaubigmachungen.
- Eigenkapitalquote erhoehen: Plant mindestens 40 bis 50 Prozent Eigenkapital ein, um bei auslaendischen Kreditgebern eine Chance zu haben
- KfW-Finanzierungen nicht moglich: Foerderbanken finanzieren nur deutsche Immobilien
- Wechselkursrisiken beachten: Bei Fremdwaehrungskrediten ist der Euro-Kurs ausschlaggebend für deine monatliche Belastung
Mietrecht im Ausland: Mieterschutz und Kuendigungsfristen variieren erheblich
Deutsches MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → (BGB §§ 549-580) bietet Vermietern relativ wenig Spielraum. Im Ausland ist dies grundsaetzlich anders – aber oft auch komplizierter. Spanisches Mietrecht beispielsweise gewaehrt Mietern bei unbefristeten Vertraegen einen deutlich staerkeren Kuendigungsschutz als Deutschland, waehrend Australien Vermietern mehr Flexibilitaet bei Erhoehungen gibt.
Ein typischer Fehler: Deutsche Investoren unterschaetzen lokale Besonderheiten. Portugal beispielsweise hat strikte Regeln für Ferienvermieter (Alojamento Local). Wer diese ignoriert, riskiert hohe Buessgelder und Vertragsaufloesungen. In vielen Laendern (etwa Frankreich oder Belgien) sind ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → bei Vermietungen Pflicht – die Provision ist dann nicht optional.
Auch Mietausfallrisiken sind anders kalkuliert: In vielen Laendern dauert eine Raeuumungklage 12 bis 24 Monate, nicht 3 bis 6 Monate wie in Deutschland. Eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter existiert im Ausland oft gar nicht oder ist deutlich teurer.
- Lokale Makler engagieren: Sie kennen die Besonderheiten und sparen dir teure Fehler
- Vertraege uebersetzen lassen: Nicht von Google Translate verlassen – Jurastudenten oder Fachuebersetzer nutzen
- Mietausfallreserve erhoehen: Mindestens zwei bis drei Monatsmieten auf Seite legen
Nebenkosten und versteckte Kosten: Vermoegensteuer, GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → und Instandhaltungsruecklagen
Deutsche Vermieter kalkulieren oft nur mit Makler und NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → – und vergessen die wiederkehrenden Lasten. In Spanien gibt es beispielsweise eine Immobilienvermoegensteuer (IBI) von etwa 0,4 bis 1,1 Prozent des Immobilienwerts jährlich. In Frankreich liegt die Grundsteuer (Taxe foncière) bei durchschnittlich 1,5 bis 2,5 Prozent. Diese Lasten können deine Rendite um 20 bis 30 Proz
