Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Wer eine Ferienwohnung im Ausland besitzt und sie vermietet, steht vor besonderen steuerlichen und rechtlichen Herausforderungen. Die häufigsten Fragen: Wo muss ich Steuern zahlen? Was ist in Deutschland zu melden? Und welche Rechte gelten vor Ort?
Grundprinzip: Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)
Deutschland hat mit fast allen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Diese regeln, welches Land das Besteuerungsrecht hat. Bei Immobilieneinkünften gilt fast immer: Das Land, in dem die Immobilie liegt, hat das primäre Besteuerungsrecht.
Beispiel: Ferienwohnung in Spanien → Spanien besteuert die Mieteinnahmen primär. Deutschland erfährt von diesen Einkünften, rechnet sie aber (meist) nicht noch einmal voll an.
Was muss in Deutschland gemeldet werden?
Auch wenn Spanien, Frankreich oder Italien die Mieteinnahmen bereits besteuert: Du musst diese in Deutschland in deiner Einkommensteuererklärung angeben. Die Auslandseinkünfte werden dem Progressionsvorbehalt unterworfen — sie erhöhen deinen Steuersatz auf die deutschen Einkünfte, ohne selbst nochmals besteuert zu werden.
Was das konkret bedeutet:
Du hast 40.000 € deutsches Gehalt und 8.000 € Mieteinnahmen aus Mallorca (bereits in Spanien versteuert). Deutschland zählt beide zusammen (48.000 €) und ermittelt den Steuersatz — wendet diesen aber nur auf die 40.000 € an. Du zahlst also mehr Steuer auf dein deutsches Gehalt.
Steuerpflichten im Ausland: Länderspezifische Besonderheiten
Spanien / Mallorca, Kanaren
- Nicht-Residenten zahlen 24% IRNR auf Nettomieteinnahmen
- Quartalsmäßige Vorauszahlungen erforderlich
- Anmeldung bei der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria)
- Lokale Vermietungslizenz (Llicència d'habitatge turístic) oft erforderlich
Italien / Toskana
- Einkommensteuer (IRPEF) oder Pauschalsteuer (cedolare secca, 21%) auf Mieteinnahmen
- Registrierung beim Finanzamt (codice fiscale erforderlich)
- Regionale Tourismuslizenzen oft vorgeschrieben
Kroatien / Dalmatien
- Pauschalsteuer auf Ferienwohnungsvermietung nach Raumzahl
- Gewerbeschein für touristische Vermietung erforderlich
- Touristenabgabe (boravišna pristojba) an den Gast weiterberechnen
Airbnb und Steuerautomatismus
Seit der EU-DAC7-Richtlinie 2023 meldet Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen → automatisch Einnahmen an Steuerbehörden des EU-Mitgliedsstaats, in dem der Gastgeber ansässig ist. Das bedeutet: Einnahmen aus Mallorca-Vermietung landen automatisch beim deutschen Finanzamt — auch wenn du bisher nichts gemeldet hast.
Praxisempfehlung für deutsche Auslandsvermieter
- Steuerberater mit Auslandserfahrung beauftragen (möglichst mit Kenntnissen des Ziellandes)
- Im Land der Immobilie registrieren (Steuernummer beantragen)
- Alle Einnahmen in beiden Ländern korrekt melden
- Lokale Vermietungslizenzen prüfen und beantragen
- Tourismusabgaben korrekt erheben und abführen
Checkliste: Auslandsferienwohnung
- DBA mit Zielland geprüft?
- Steuernummer im Ausland beantragt?
- Lokale Vermietungslizenz eingeholt?
- Einnahmen in Deutschland und Ausland gemeldet?
- Progressionsvorbehalt in Deutschland berücksichtigt?
- Tourismusabgaben korrekt verrechnet?
