Die Heizkostenverordnung regelt nicht nur die Heizkostenabrechnung — sie schreibt auch vor, wie Warmwasserkosten berechnet und umgelegt werden müssen. Viele Vermieter machen hier Fehler, die zu Minderungsrechten führen können.
Warum Warmwasser gesondert abgerechnet werden muss
Wenn Heizung und Warmwasserbereitung über dieselbe Anlage laufen (zentrale Heizungsanlage), sind die Kosten zunächst gemeinsam erfasst. Die Heizkostenverordnung (HeizkV) schreibt vor, dass Warmwasserkosten vor der Verteilung herausgerechnet werden müssen — und separat nach Verbrauch abgerechnet werden.
Wäre das nicht so, würden Mieter mit geringem Warmwasserverbrauch die Kosten von Vielverbrauchern mitfinanzieren — das wäre unfair und rechtlich unzulässig.
Die Warmwasserkostenformel (HeizkV § 9)
Nach § 9 HeizkV werden die Warmwasserkosten nach einer Formel aus den Gesamtheizkosten herausgerechnet:
Warmwasserkosten = 18 × (Qw / Qh) × Gesamtheizkosten
- Qw = Warmwassermenge in m³ (aus Warmwasserzähler oder Schätzung)
- Qh = Gesamtwärme in kWh (aus Heizkostenabrechnung des Energieversorgers)
In der Praxis erledigt das oft das Heizkostenerfassungsunternehmen (z.B. Brunata, Techem, Minol) automatisch. Die meisten Vermieter bekommen die fertige Abrechnung geliefert.
Erfassung des Warmwasserverbrauchs
Warmwasserverbrauch muss in zentralen Warmwassersystemen erfasst werden. Das geht über:
- Warmwasserzähler (Wohnungszähler, misst Verbrauch direkt)
- Wärmemengenzähler (misst über Temperaturdifferenz)
Gibt es keine Messgeräte, muss der Warmwasserverbrauch nach Personen oder Wohnfläche geschätzt werden — das ist aber weniger genau und kann zu Streitigkeiten führen.
Verteilung der Warmwasserkosten
Die Warmwasserkosten werden geteilt in:
- Grundkosten (30–50%): Nach Wohnfläche
- Verbrauchskosten (50–70%): Nach erfasstem Verbrauch
Auch hier gilt der Grundsatz: Mehr als 50%, aber weniger als 70% der Kosten müssen nach Verbrauch verteilt werden.
Häufige Fehler bei der Warmwasserabrechnung
Fehler 1: Warmwasser nicht getrennt ausgewiesen
Wenn du Heizung und Warmwasser in einem Topf abrechnet, ohne sie zu trennen, kann der Mieter 15% Abzug verlangen (§ 12 HeizkV).
Fehler 2: Falsches Verhältnis Grund-/Verbrauchskosten
Wenn mehr als 50% nach Fläche und weniger als 50% nach Verbrauch abgerechnet wird (oder umgekehrt über die Grenzen hinaus) — Mieter darf ebenfalls kürzen.
Fehler 3: Keine Verbrauchserfassung trotz zentraler Anlage
Wenn eine zentrale Warmwasserversorgung vorhanden ist, aber keine Messgeräte — dann gilt die Schätzformel. Bessere Lösung: Zähler nachrüsten (Pflicht für neue Anlagen, für alte Anlagen gibt es Übergangsfristen).
Wann gilt die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung?
Die HeizkV gilt für Gebäude mit zentraler Wärmeversorgung, wenn mehrere Wohnungen versorgt werden. Ausnahmen:
- Gebäude unter 2 Nutzungseinheiten (Zweifamilienhaus, eine Einheit EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →)
- Gebäude, die den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) / GEGGebäudeenergiegesetz – regelt Energieeffizienzanforderungen für Gebäude in Deutschland.Weiterlesen → entsprechen (Niedrigenergiehäuser)
- Dezentrale Warmwasserversorgung (jede Einheit hat eigene Therme)
Checkliste: Warmwasserabrechnung
- Zentrale Warmwasserversorgung vorhanden?
- Warmwasserzähler oder Wärmemengenzähler installiert?
- Warmwasserkosten getrennt von HeizkostenMüssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden – mindestens 50-70% nach Verbrauch, Rest nach Fläche.Weiterlesen → ausgewiesen?
- Verhältnis Grund-/Verbrauchskosten korrekt (50/50 bis 30/70)?
- Heizkostenerfassungsunternehmen beauftragt?
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