Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Eine vererbte Wohnung, die bereits vermietet ist — und man möchte selbst einziehen. Der Weg heißt Eigenbedarf. Aber nach einer ErbschaftErbe einer Immobilie – Erbschaftsteuer, Pflichten als Vermieter, Verkauf oder Behalten.Weiterlesen → gelten besondere Regeln, die Vermieter kennen müssen.
Grundsatz: Erbe tritt in Mietverhältnis ein
Mit dem Tod des Vermieters tritt der Erbe kraft Gesetz (§ 564 BGB) in alle bestehenden Mietverträge ein. Das Mietverhältnis läuft unverändert weiter. Der Erbe kann aber — wie jeder andere Vermieter — Eigenbedarf anmelden.
Eigenbedarf anmelden: Wer darf das?
Eigenbedarf ist möglich für:
- Den Erben selbst
- Familienmitglieder des Erben (Kinder, Eltern, Geschwister, Ehegatte)
- Pflegepersonal, das dauerhaft im Haushalt wohnen soll
Wann ist Eigenbedarf nach Erbschaft zulässig?
- Der Bedarf muss real und nachweisbar sein (nicht vorgetäuscht)
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, Eigenbedarf konkret begründen
- Kündigungsfristen: 3 Monate (unter 5 Jahre Mietdauer), 6 Monate (5–8 Jahre), 9 Monate (über 8 Jahre)
Sperrfristen nach Erbschaft
Wichtig: Nach Erbschaft greift in manchen Bundesländern eine Sperrfrist, wenn die Immobilie in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Für normale Mietwohnungen ohne Umwandlung gilt keine gesonderte Sperrfrist für Erben.
Wenn der Erbe die Kündigung anficht
Mieter können EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen → anfechten, wenn sie soziale Härte geltend machen (hohes Alter, schwere Krankheit, kein Ersatzwohnraum). Das Gericht wägt dann Interessen ab. Als Vermieter: Eigenbedarf gut dokumentieren und glaubhaft machen.
Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht wurde und der Mieter nachweisen kann, dass tatsächlich kein Eigenbedarf bestand, hat er Anspruch auf Schadensersatz (Umzugskosten, höhere Miete am neuen Ort, Schmerzensgeld).
Fazit
Eigenbedarf nach Erbschaft ist möglich, muss aber real, schriftlich begründet und fristgerecht ausgesprochen werden. Vorgetäuschter Eigenbedarf ist teuer. Im Zweifel: Mietrechtler konsultieren.
Mehr: Wohnung geerbt: Behalten, vermieten oder verkaufen?
Die 3-Monats-Frist: Wann der Erbe handeln muss
Ein häufiger Fehler von Erben: Sie glauben, dass sie jederzeit Eigenbedarf anmelden können. Das stimmt so nicht. Nach § 573 Abs. 2 BGB muss die Eigenbedarfskündigung innerhalb von drei Monaten nach Antritt der Erbschaft eingereicht werden, wenn der Erbe die Wohnung selbst nutzen möchte und das Mietverhältnis bereits bestand.
Die drei Monate beginnen mit dem Tag der Testamentseröffnung oder der Feststellung der gesetzlichen Erbfolge. Wer diese Frist verstreichen lässt, verliert das Recht auf Eigenbedarfskündigung — zumindest unter den erleichterten Bedingungen des Erbfalls. Das bedeutet: Ab dem vierten Monat gelten die normalen Kündigungsfristen und Begründungsanforderungen wie bei jedem anderen Vermieter auch.
In der Praxis empfehlen wir Erben, bereits im Termin beim NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → oder unmittelbar danach einen Rechtsanwalt einzuschalten. Die Frist wartet nicht auf Trauerpausen oder organisatorische Verzögerungen.
Legitimer Eigenbedarf: Was Gerichte akzeptieren und was nicht
Nicht jede persönliche Lebensveränderung rechtfertigt Eigenbedarf. Die Rechtsprechung verlangt einen konkreten, ernsthaften und nachvollziehbaren Grund. Typische Fälle, die Gerichte als berechtigt einstufen:
- Der Erbe zieht aus einer beengten WGWohngemeinschaft – einzelne Zimmer an mehrere Mieter vermieten, höhere Gesamtmiete möglich.Weiterlesen →-Situation aus und braucht erstmals eine eigene Wohnung
- Die Familie des Erben wächst durch Geburt oder Heirat
- Der Erbe muss aus beruflichen Gründen in die Stadt wechseln, in der die Wohnung liegt
- Erhebliche Mängel in der bisherigen Wohnsituation machen einen Umzug notwendig
Gerichte lehnen hingegen ab, wenn der Erbe beispielsweise bereits eine komfortable Wohnung besitzt und die geerbt Immobilie nur als EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →.">KapitalanlageImmobilie zur Geldanlage mit Fokus auf Mietrendite und Wertsteigerung statt Eigennutzung.Weiterlesen → sieht oder „vielleicht irgendwann" umziehen könnte. Das Landgericht München I hat mehrfach geurteilt (LG München I, Az. 31 S 1476/12), dass bloße wirtschaftliche Gründe nicht ausreichen.
Ein praktischer Tipp: Dokumentieren Sie Ihren Grund für den Eigenbedarf schriftlich und zeitnah. Falls es später zu einer Klage kommt, wirkt ein März-2024-Brief überzeugender als eine verspätete Aussage im Herbst 2024.
Kündigungsfristen und Schadensersatz bei ungerechtfertigtem Eigenbedarf
Hat der Erbe eine berechtigte Eigenbedarfskündigung innerhalb der Drei-Monats-Frist eingereicht, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate zum Ende eines Kalendermonats (§ 573 Abs. 1 BGB). Der Mieter hat also deutlich länger Zeit als bei normalen Kündigungen.
Achtung: Stellt sich später heraus, dass der angegebene Grund nicht haltbar war — etwa weil der Erbe die Wohnung doch nicht bezieht oder kurzfristig wieder vermietet — muss der Erbe Schadensersatz zahlen. Nach § 280 BGB kann der Mieter Umzugskosten, Maklergebühren und Mietdifferenzen geltend machen.
Besonders tückisch: Manche Erben mieten die Wohnung wenige Monate nach Kündigung über eine Managementgesellschaft wieder aus. Gerichte sehen darin einen Verstoß gegen die Treu-und-Glauben-Pflicht und sprechen Ersatzansprüchen statt. Daher sollten Erben sich wirklich sicher sein, bevor sie kündigen.
