Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Schönheitsreparaturen sind einer der häufigsten Streitpunkte beim Auszug von Mietern. Der BGH hat in den letzten Jahren viele Standardklauseln für unwirksam erklärt. Als Vermieter musst du wissen, ob dein MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → noch aktuell ist — sonst trägst du die Malerkosten selbst.
Was sind SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen →?
Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen:
- Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken
- Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
- Streichen von Türen, Fenstern und Außenfenstern von innen
- Streichen von Fußleisten
Nicht dazu gehören: Ausbesserungen von Löchern im Boden, Reparatur von Fliesen oder Küche.
Grundsatz: Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters
Gesetzlich gilt: Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand erhalten — das schließt Schönheitsreparaturen ein. Durch eine Klausel im Mietvertrag kann diese Pflicht auf den Mieter übertragen werden — aber nur, wenn die Klausel wirksam formuliert ist.
Welche Klauseln hat der BGH für unwirksam erklärt?
1. Starre Fristenpläne
Klauseln wie "der Mieter muss alle 3 Jahre das Bad, alle 5 Jahre Küche und Wohnzimmer streichen" sind unwirksam. Der BGH: Fristenpläne müssen flexibel sein und auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen.
2. Klauseln ohne Wenn-Bedingung
Eine Klausel wie "der Mieter streicht bei Auszug die gesamte Wohnung" ist unwirksam, wenn die Wohnung noch nicht renovierungsbedürftig ist (kurze Mietdauer, guter Zustand).
3. Quotenabgeltungsklauseln
Diese Klauseln verpflichten den Mieter bei Auszug, einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten zu zahlen (z.B. "nach 2 Jahren 40% der Kosten"). Diese Klauseln hat der BGH 2015 komplett für unwirksam erklärt.
4. Übergabe von unrenovierter Wohnung
Bekommt der Mieter die Wohnung unrenoviert und soll sie renoviert zurückgeben, ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam — es sei denn, dem Mieter wurde ein angemessener Ausgleich gewährt.
Was passiert, wenn die Klausel unwirksam ist?
Ist die Klausel unwirksam, fällt die Pflicht zurück an den Vermieter. Der Mieter muss dann NICHT streichen — auch nicht, wenn die Wohnung nach 10 Jahren dringend renovierungsbedürftig ist. Du als Vermieter trägst alle Kosten.
Wirksame Schönheitsreparaturklausel: So geht es
Eine wirksame Klausel muss:
- Flexible Fristen nennen ("in der Regel alle 5 Jahre, wenn erforderlich auch früher")
- Auf den tatsächlichen Bedarf abstellen ("wenn die Dekoration renovierungsbedürftig ist")
- Nur Räume erfassen, die der Mieter wirklich nutzt
- Keine Quotenabgeltung enthalten
Muster für eine wirksame Klausel
"Der Mieter ist verpflichtet, die Mieträume während der Mietdauer in Abständen zu renovieren, wie es der Grad der Abnutzung erfordert. Bei normalem Gebrauch sind Schönheitsreparaturen in der Regel nach 5 Jahren in Küche, Bad und WC sowie nach 8 Jahren in übrigen Räumen erforderlich. Diese Fristen beginnen mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung, bei neu renovierter Übergabe mit dem Beginn des Mietverhältnisses."
Checkliste: Was tun bei Mieterauszug?
- Mietvertrag auf Schönheitsreparaturklausel prüfen
- Prüfen, ob die Klausel wirksam ist (im Zweifel Anwalt fragen)
- Übergabeprotokoll vom Einzug mit dem Auszugsprotokoll vergleichen
- Zustand der Wohnung bei Auszug fotografieren
- Nur fordern, was vertraglich und rechtlich zulässig ist
Mein Rat: Überarbeite deinen Mietvertragsstandard alle 2-3 Jahre mit einem Fachanwalt für MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen →. Die BGH-Rechtsprechung entwickelt sich weiter — was vor 10 Jahren legal war, kann heute unwirksam sein.
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