Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Warum unwirksame Klauseln ein Problem für Vermieter sind
Unwirksame Klauseln im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → schützen den Mieter — und schaden dir als Vermieter. Wenn eine Klausel unwirksam ist, gilt stattdessen das Gesetz. Das kann bedeuten: Du trägst Kosten, die du auf den Mieter abwälzen wolltest, oder kannst Rechte nicht durchsetzen, auf die du gezählt hast.
Besonders tückisch: Viele dieser Klauseln stammen aus alten Musterverträgen, die seit BGH-Urteilen überholt sind. Wer jahrelang den gleichen Vertrag nutzt, hat oft unwirksame Klauseln drin — ohne es zu wissen.
Unwirksame Klauseln: Die häufigsten Fehler
1. SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → ohne Stichtagsregelung
Unwirksam: "Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen alle 3/5/7 Jahre durchzuführen."
Problem: Starre Fristen sind unwirksam (BGH VIII ZR 177/10). Gültig ist nur: Mieter muss renovieren, wenn es objektiv nötig ist.
Folge: Der Mieter muss gar nicht renovieren — die Renovierungspflicht entfällt komplett.
2. Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übernommener Wohnung
Unwirksam: Jede Schönheitsreparaturklausel, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat.
BGH-Urteil (2015): Wer eine abgewohnte Wohnung bekommt, muss sie nicht renoviert zurückgeben — es sei denn, er erhält einen angemessenen Ausgleich.
3. Zu weit gehende Kleinreparaturklauseln
Unwirksam: "Der Mieter trägt alle Kleinreparaturen bis 200 € pro Einzelfall ohne Begrenzung."
Problem: Keine Jahresgrenze → unwirksam. Die Klausel muss eine Jahresobergrenze enthalten (max. ~8% der Jahresmiete).
4. Haustierhaltungsverbot ohne Ausnahme
Unwirksam: "Haustierhaltung ist generell untersagt."
Problem: Kleintiere (Hamster, Vögel, Fische) kann der Vermieter nicht verbieten — das ist BGH-Rechtsprechung. Nur Hunde und Katzen kann man im Vertrag regeln.
5. Abgeltungsklauseln für Abnutzung
Unwirksam: "Bei Auszug zahlt der Mieter pauschal 10% der Jahreskaltmiete für Abnutzung."
Problem: Pauschalierte Abgeltungsklauseln sind unwirksam. Der Vermieter muss konkrete Schäden nachweisen.
Was tun mit alten, fehlerhaften Verträgen?
Bestehende Verträge kannst du nachträglich nicht einseitig ändern — der Mieter muss zustimmen. Beim nächsten Mieterwechsel nutzt du einen aktuellen, geprüften Mustervertrag.
Empfehlung: Nutze aktuelle Musterverträge des Deutschen Mieterbunds (DMB) oder des Haus & Grund-Verbands. Diese werden regelmäßig auf BGH-Urteile aktualisiert. Kosten: 10–30 € — gut investiertes Geld.
Checkliste: Mietvertrag vor Unterzeichnung prüfen
- Schönheitsreparaturen: Fristenplan vorhanden? (→ streichen oder anwaltlich prüfen)
- Kleinreparaturen: Jahresgrenze vorhanden?
- Kaution: Maximal 3 Nettokaltmieten?
- Betriebskosten: Nur umlagefähige Kosten aufgeführt?
- Kündigungsfristen: Den gesetzlichen Mindestfristen entsprechend?
- Hausordnung: Als Anlage beigefügt und von beiden Seiten unterzeichnet?
