Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt wurden. Für Vermieter hat das konkrete Konsequenzen — oft zu ihrem Nachteil.
Warum werden Klauseln unwirksam?
Das MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → ist zwingend — viele Regelungen können nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden (§ 536 ff. BGB). Zudem hat der BGH im Laufe der Zeit viele Standardklauseln für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Die häufigsten unwirksamen Klauseln
| Klausel | Problem | Folge für Vermieter |
|---|---|---|
| Starre Schönheitsreparatur-Fristen | Benachteiligung nach BGH | Keine Renovierungspflicht des Mieters |
| Endrenovierungsklausel | Ohne Rücksicht auf Zustand unwirksam | Mieter muss nicht renovieren |
| Generelles Haustierverbot | BGH-Rechtsprechung | Mieter kann Tierhaltung beantragen |
| Kleinreparaturklausel über 150 € | Überhöhter Betrag | Vermieter trägt Reparatur |
| Kündigungsfristen für Mieter länger als 3 Monate | Gesetzlich nicht zulässig | Mieter kann mit 3 Monaten kündigen |
Was gilt bei unwirksamen Klauseln?
Ist eine Klausel unwirksam, gilt an ihrer Stelle das Gesetz (§ 306 BGB). Der Rest des Mietvertrags bleibt in der Regel wirksam. Das bedeutet: Der Vermieter hat oft weniger Rechte, als er dachte.
Schönheitsreparaturen: Aktueller Stand
Nach BGH-Rechtsprechung ist eine Renovierungspflicht des Mieters nur wirksam, wenn:
- Die Wohnung renoviert übergeben wurde
- Die Klausel flexibel (zustandsabhängig, nicht starr) formuliert ist
- Keine unrealistischen Fristen genannt werden
Wie Vermieter sich schützen
- Aktuellen Mustervertrag von Haus & Grund oder IVD verwenden
- Mietvertrag regelmäßig auf neue BGH-Urteile anpassen
- Bei älteren Mietverträgen: Anwalt prüfen lassen
Fazit
Unwirksame Klauseln kosten Vermieter bares Geld — besonders bei MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen →. Aktuellen Rechtsmuster-Vertrag verwenden und alle paar Jahre vom Fachmann prüfen lassen.
Maklergebührenklauseln: Warum die Kostenverteilung scheitert
Eine der teuersten Überraschungen für Vermieter kommt bei der Maklergebühr. Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die dem Mieter die gesamte Courtage aufbürden oder eine paritätische Aufteilung vorsehen. Das Bundesgerichtshof-Urteil vom 19. April 2018 (VIII ZR 179/17) machte jedoch klar: Wer den ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → beauftragt, zahlt auch. Ein Vermieter, der einen Makler engagiert hat, kann diese Gebühr nicht auf den Mietvertrag abwälzen — unabhängig davon, wie die Klausel formuliert ist.
Seit der Maklergebührenverordnung (MaBV) vom 1. Juni 2015 gelten ohnehin strengere Regeln. Für Mietverträge über Makler darf jede Partei maximal 50 Prozent der Gebühr tragen — eine Umlage auf den Mieter ist also grundsätzlich verboten. Wer als Vermieter eine alte Vertragsvorlage nutzt und diese Regelung nicht aktualisiert hat, riskiert, dass der Mieter die unwirksame Klausel ignoriert und die Gebühr nicht zahlt.
Kaution und Zinsklauseln: Kleine Fehler mit großen Folgen
Die Kautionsregelungen gehören zu den häufigsten Fehlerquellen. § 550 BGB schreibt vor, dass eine Kaution maximal drei Monatsmieten (Nettomiete) betragen darf. Eine Klausel, die vier Monatsmieten verlangt, ist unwirksam — der Mieter muss legal nur drei zahlen.
Noch kritischer sind fehlende Zinsklauseln. Vermieter müssen seit 1987 nachweisen, dass sie eingezahlte Kautionen verzinst haben. Viele alte Verträge enthalten keine Regelung dazu oder verbieten dem Vermieter sogar, die Gelder zu einem angemessenen Zinssatz anzulegen. Das Amtsgericht München entschied 2019 (Az. 461 C 15151/18), dass ein Mieter bei Rückgabe der Kaution Zinsen fordern kann, auch wenn der Vertrag das nicht vorsieht.
Besonders problematisch sind Klauseln, die dem Vermieter die sofortige Verwendung der Kaution für Reparaturen erlauben. Das ist unwirksam — die Kaution muss unangetastet bleiben und darf erst bei Auszug des Mieters zur Schadensregulierung herangezogen werden.
Nebenkosten und Betriebskostenumlage: Wo die Grenze verläuft
Betriebskostenklauseln sind Dauerbrenner in Mietrechtsstreitigkeiten. Der häufigste Fehler: Vermieter versuchen, Kosten als „BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen →" umzulegen, die § 1 BetrKV (Betriebskostenverordnung) nicht vorsieht.
Folgende Posten darf der Vermieter nicht umlegen: Instandhaltung und Reparaturen (außer Kehrgebühren und Schornsteinfeger), Verwaltungskosten, Maklergebühren, Kontogebühren oder Gewinnanteile des Vermieters. Eine Klausel, die diese Posten dennoch umlagert, ist unwirksam — der Mieter kann zu viel gezahlte Nebenkosten zurückfordern.
Praktischer Tipp für Vermieter: Lassen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung jährlich von einem Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer prüfen. Fehler führen schnell dazu, dass Mieter zu Unrecht gezahlte Nebenkosten zurückfordern können — mit Verzinsung seit Zahlung.
