Stürzt jemand auf deinem verschneiten Gehweg, bist du als Grundstückseigentümer haftbar – sofern du die Räumpflicht nicht erfüllt hast. Diese Pflicht kann auf Mieter übertragen werden, aber nur wenn bestimmte formale Voraussetzungen erfüllt sind. Hier ist alles, was du als Vermieter wissen musst.
Grundsatz: Wer ist räumpflichtig?
Die Streu- und Räumpflicht liegt zunächst beim Grundstückseigentümer (also dir als Vermieter). Die Gemeinde kann diese Pflicht per Satzung auf die Eigentümer der Anliegerflächen übertragen – in den meisten deutschen Städten ist das der Fall.
Übertragung auf Mieter: So funktioniert es rechtssicher
Du kannst die Räumpflicht auf Mieter übertragen – aber nur über ausdrückliche vertragliche Vereinbarung:
- Im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →: Klare Klausel die den HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">WinterdienstRäum- und Streupflicht – kann per Hausordnung auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → auf den Mieter überträgt
- In der Hausordnung: Nur wirksam wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist
- Mehrparteienhaus: Turnus-Regelung (z. B. wöchentlich wechselnde Zuständigkeit) ist möglich
- Wichtig: Übertragung allein reicht nicht – du musst prüfen ob der Mieter die Pflicht auch tatsächlich erfüllt
Wann bleibst du trotz Übertragung verantwortlich?
- Wenn der Mieter krank, im Urlaub oder abwesend ist und du davon weißt
- Wenn der Mieter die Pflicht offensichtlich nicht erfüllt und du nicht eingreifst
- Wenn Gemeinschaftsflächen betroffen sind die nur dir zugeordnet werden können
Räumpflicht: Zeiten und Umfang
Die genauen Uhrzeiten variieren je nach Gemeinde. Typische Regelungen:
- Werktags: 7:00–20:00 Uhr
- Sonn- und Feiertags: 8:00–20:00 Uhr oder 9:00–20:00 Uhr
- Schnee muss zeitnah nach Aufhören des Schneefalls geräumt werden
- Streubreite: Mindestens 1,00–1,50 m Gehwegbreite
- Abstumpfungsmittel: Sand, Splitt, Granulat bevorzugt (Salz teils verboten oder eingeschränkt)
Haftung bei Unfall
Stürzt jemand aufgrund nicht geräumter Flächen:
- Grundsätzlich haftet der Pflichtige (Vermieter oder Mieter je nach Übertragung)
- Keine Haftung wenn geräumt und nachgestreut wurde und unmittelbar danach Eis entstand
- Gebäudeversicherung mit Haftpflichtbaustein prüfen – deckt oft auch Streu-Unfälle ab
Checkliste Winterdienst für Vermieter
- Winterdienst-Klausel im Mietvertrag verankern
- Hausordnung mit genauen Zeiten und Zuständigkeiten
- Streugut bevorraten (Sand/Splitt im Keller)
- Kontrolle ob Mieter die Pflicht erfüllt
- Bei Mehrparteienhaus: Turnus-Plan aushängen
- Für Notfälle: Hausmeisterservice mit Winterdienst beauftragen
Mehr zu Vermieter-Pflichten im Überblick unter Vermieter-Pflichten.
Vertragliche Übertragung: Welche Formulierungen vor Gericht bestehen
Die Übertragung der Winterdienst-Pflicht auf Mieter ist nicht automatisch wirksam. Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter das Mietobjekt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten – das schließt sichere Zugangswege ein. Deshalb akzeptieren Gerichte nur klare, unzweideutige Formulierungen im Mietvertrag.
Häufiger Fehler: Vage Formulierungen wie „Mieter kümmert sich um Schneeräumung" führen zu Rechtsstreitigkeiten. Die Gerichte interpretieren solche Klauseln restriktiv gegen den Vermieter. Besser ist: „Der Mieter ist verpflichtet, Gehwege, Treppen und Zufahrten täglich bei Schneefall und Glatteis zu räumen und zu streuen – spätestens von 6:00 Uhr bis 22:00 Uhr."
Das Amtsgericht München (Az. 441 C 2858/12) hat entschieden, dass selbst eine explizite Vertragklausel nicht vollständig von der Vermieterhaftung befreit, wenn der Mieter nachweislich nicht räumt. Als Vermieter solltest du daher:
- Die Klausel im Mietvertrag oder in einer Zusatzvereinbarung festhalten (nicht nur in der Hausordnung)
- Den Mieter schriftlich auf seine Pflicht hinweisen – am besten im Oktober/November vor dem Winter
- Fotodokumentation machen, falls der Mieter nicht räumt (Beweis für deine Kontrollversuche)
Haftungsrisiko und Versicherungsschutz: Was deine Police abdeckt
Selbst wenn die Räumpflicht im Mietvertrag auf den Mieter übertragen ist, bleibst du als Grundstückseigentümer eine Anlaufstelle für Geschädigte. Ein Passant, der auf deinem Gehweg ausrutscht, wird zunächst gegen dich klagen – dann musst du nachweisen, dass der Mieter räumpflichtig war und du ihn erfolglos abgemahnt hast.
Die Haftpflichtversicherung für Immobilieneigentümer deckt in der Regel Schadensersatzansprüche ab, aber nur wenn du die Räumpflicht erfüllt oder korrekt übertragen hast. Versicherer zahlen oft nicht, wenn unklar ist, wer räumen sollte. Typische Schadenhöhen liegen zwischen 2.000 und 15.000 Euro (Krankenhauskosten, Arbeitsunfähigkeit, Schmerzensersatz).
Praxis-Tipp: Informiere deine Versicherung proaktiv über die vertragliche Übertragung auf den Mieter. Viele Versicherer erlauben das nur unter der Bedingung, dass du dokumentierst, wie du die Einhaltung kontrollierst.
Winterdienst-Checkliste: Schritte zur rechtssicheren Übergabe
Folgende Maßnahmen schützen dich vor Haftungsansprüchen:
- Schriftliche Mitteilung: Sende dem Mieter spätestens im September eine schriftliche Erinnerung an die Räumpflicht (E-Mail mit Lesebestätigung oder Brief)
- Kontrollrundgang: Besuche die Immobilie nach dem ersten Schneefall und überprüfe, ob der Mieter räumt. Halte das fotografisch fest
- Abmahnung: Falls der Mieter nicht räumt, mahne ihn schriftlich ab und setze eine konkrete Frist (z.B. 3 Tage). Dies ist Voraussetzung für spätere Schadensersatzforderungen
- Ersatzvornahme: Wenn der Mieter trotz AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → nicht reagiert, buche selbst einen Räumdienst. Die
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