Wohnung untervermieten und AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →: Was Vermieter wissen müssen
Immer mehr Mieter möchten ihre Wohnung über Airbnb oder andere Plattformen kurzfristig vermieten, wenn sie selbst verreist sind. Als Vermieter stehst du vor der Frage: Muss ich das erlauben? Kann ich es verbieten? Und was passiert, wenn der Mieter es ohne Erlaubnis macht?
Grundsatz: Erlaubnis ist Pflicht
Mieter dürfen ihre Wohnung grundsätzlich nicht ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten oder an Dritte überlassen. Das gilt für gewöhnliche UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen → und erst recht für kommerzielle Kurzzeitvermietung über Airbnb und Co.
§ 540 BGB: "Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen."
Wann hat der Mieter Anspruch auf Erlaubnis?
Bei gewöhnlicher Untervermietung (nicht Airbnb) hat der Mieter unter bestimmten Umständen einen Anspruch auf Erlaubnis (§ 553 BGB):
- Berechtigtes Interesse muss vorliegen (z.B. familiäre Gründe, finanzielle Not)
- Nur ein Teil der Wohnung darf untervermietet werden (nicht die ganze Wohnung)
- Keine Versagungsgründe (z.B. Überbelegung, unzuverlässige Person)
Bei kommerzieller Kurzzeitvermietung über Airbnb gilt dieser Anspruch NICHT — der Vermieter kann grundsätzlich die Erlaubnis verweigern.
Airbnb-Vermietung: Darf ich es verbieten?
Ja, du darfst die Erlaubnis zur Airbnb-Vermietung verweigern. Gründe für eine rechtmäßige Verweigerung:
- Höhere Abnutzung durch häufig wechselnde Gäste
- Störung der Hausgemeinschaft durch ständig neue Fremde
- Versicherungsrechtliche Risiken
- Verstoß gegen Wohnungszweckentfremdungsverbote (in vielen Städten)
Was tun wenn der Mieter trotzdem bei Airbnb vermietet?
Wenn du es herausfindest (Beschwerden, Airbnb-Eintrag, Nachbarn), hast du folgende Möglichkeiten:
- Schriftliche AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen →: Aufforderung, die Untervermietung sofort zu beenden
- Frist setzen: Angemessene Frist zur Beendigung (meist 1-2 Wochen)
- Kündigung: Bei Wiederholung oder Nichtbefolgung: ordentliche oder fristlose Kündigung möglich
- Räumungsklage: Als letztes Mittel
BGH-Rechtsprechung: Unerlaubte Airbnb-Vermietung der gesamten Wohnung kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen (BGH VIII ZR 210/13).
Wenn du Airbnb-Vermietung erlauben willst
Manche Vermieter entscheiden sich, die Erlaubnis zu erteilen — zum Beispiel wenn der Mieter eine enge Vertrauensperson ist oder sich mit einer Beteiligung einverstanden erklärt. Dann solltest du:
- Erlaubnis schriftlich erteilen mit klaren Bedingungen
- Mengenbegrenzung festlegen (z.B. max. 30 Tage pro Jahr)
- Pflicht zur Anmeldung beim Ordnungsamt (Zweckentfremdung!) aufnehmen
- Haftungsfragen klären (wer haftet für Schäden durch Airbnb-Gäste?)
- Mietzuschlag vereinbaren (oft 10-20% der Mehreinnahmen)
Zweckentfremdungsverbote beachten
In vielen Städten (Berlin, München, Hamburg, Köln u.a.) gibt es Zweckentfremdungsverbote: Wohnraum darf nicht dauerhaft oder überwiegend touristisch vermietet werden. Verstöße:
- Bußgelder bis 500.000 Euro (Berlin)
- Anordnung zur Rückvermietung als Wohnraum
- Strafrechtliche Konsequenzen bei Vorsatz
Als Vermieter bist du hier mitverantwortlich, wenn du von der Airbnb-Nutzung weißt und sie duldest.
Praxisempfehlung
Füge in neue Mietverträge eine klare Klausel zur Untervermietung ein:
"Die Untervermietung oder sonstige Überlassung der Mietsache an Dritte, insbesondere über Plattformen wie Airbnb, HomeAway oder ähnliche Angebote, ist ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht gestattet. Die Zustimmung kann aus wichtigem Grund verweigert werden."
