Der Mieter ist gekündigt, aber zieht nicht aus. Als Vermieter bleibt dann nur die RäumungsklageGerichtliches Verfahren um Mieter zur Herausgabe der Wohnung zu zwingen – dauert 6-18 Monate.Weiterlesen →. Kein schöner Weg, aber manchmal unvermeidlich. Hier erfährst du, wie das Verfahren abläuft, was es kostet und wie lange es dauert.
Voraussetzungen für die Räumungsklage
Bevor du klagen kannst, muss die Kündigung wirksam sein. Das heißt:
- Schriftliche Kündigung mit Begründung ist zugegangen
- Kündigungsfristen sind eingehalten (oder bei fristloser Kündigung: Voraussetzungen lagen vor)
- Der Mieter hat die Wohnung nicht geräumt
Ablauf der Räumungsklage
- Klageeinreichung beim Amtsgericht (zuständig ist das Amtsgericht am Wohnort der Immobilie)
- Zustellung der Klage an den Mieter
- Stellungnahme des Mieters (meist 2–4 Wochen)
- Gütetermin oder Verhandlung (oft 3–6 Monate nach Einreichung)
- Urteil mit Räumungsfrist (meist 2–4 Wochen nach Urteil)
- Vollstreckung durch Gerichtsvollzieher falls nötig
Wie lange dauert eine Räumungsklage?
In normalen Fällen: 6–12 Monate. In überlasteten Amtsgerichten (Berlin, München) auch 18–24 Monate. Es gibt ein beschleunigtes Räumungsverfahren (§ 272 ZPO), das aber selten schneller ist. In dringenden Fällen (z.B. Zahlungsverzug) gibt es in manchen Gerichten Eilverfahren.
Was kostet eine Räumungsklage?
Die Kosten richten sich nach dem Streitwert (12 × Monatskaltmiete). Bei 800 € KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → = 9.600 € Streitwert. Kosten dann ca.:
- Gerichtskosten: ca. 400–600 €
- Anwaltskosten: ca. 800–1.200 € (je nach Aufwand)
- Bei Verlieren: Du trägst alle Kosten
Rechtsschutzversicherung mit MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen →-Modul übernimmt die Kosten. Sehr empfehlenswert für Vermieter.
Kann der Mieter die Räumung aufhalten?
Bei Zahlungsverzug kann der Mieter die Kündigung abwenden, wenn er innerhalb von 2 Monaten nach Klageerhebung die Schulden vollständig bezahlt (Schonfristprivileg). Das kann er einmal in 2 Jahren nutzen. Bei anderen Kündigungsgründen gibt es diese Möglichkeit nicht.
Checkliste Räumungsklage
- Anwalt beauftragen (Mietrecht!)
- Alle Dokumente bereitstellen (MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →, Kündigung, Mahnungen)
- Klage beim Amtsgericht einreichen
- Parallel: Mahnbescheid für Mietrückstände
- Räumungstermin mit Gerichtsvollzieher vorbereiten
Mehr: Was tun bei Mietschulden? | Eigenbedarfskündigung – Regeln und Fristen
Typische Fehler, die deine Räumungsklage verzögern oder scheitern lassen
Viele Vermieter scheitern bereits vor Gericht, weil grundlegende Anforderungen nicht erfüllt sind. Der häufigste Fehler: eine Kündigung ohne ausreichende Begründung aussprechen. Nach § 573 Abs. 2 BGB brauchst du einen der drei anerkannten Kündigungsgründe – Eigenbedarf, erhebliche Mietschulden oder Störung des Hausfriedens. Vage Formulierungen wie „Zerwürfnis mit Nachbarn" reichen nicht aus.
Ein weiterer kritischer Punkt ist die Einhaltung der Zugangsfristen. Eine Kündigung muss dem Mieter persönlich, per Einschreiben oder durch Zustellung zugestellt werden – eine einfache E-Mail genügt nicht. Viele Vermieter unterschätzen auch, dass bei Mietschulden mindestens zwei Monatsmieten rückständig sein müssen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3a BGB). Ist nur eine Monatsmiete offen, ist die Kündigung unwirksam.
Häufig wird auch übersehen, dass du dem Mieter vor der Klage eine schriftliche Mahnung mit Fristsetzung zustellen musst – zumindest bei Zahlungsrückständen. Manche Gerichte sehen dies als Voraussetzung. Besonders teuer wird es, wenn du diese Fehler erst im Prozess bemerkst und den Fall verlierst. Dann musst du nicht nur deine Anwaltskosten tragen, sondern auch die des gegnerischen Anwalts bezahlen.
Räumungsklage Dauer: Realistische Zeitfenster für 2024
Die Gesamtdauer einer Räumungsklage bis zur tatsächlichen Räumung beträgt in der Praxis durchschnittlich 4 bis 8 Monate. Dies setzt voraus, dass der Prozess reibungslos verläuft und der Mieter nicht mehrfach Berufung einlegt.
Der realistische Ablauf in Phasen:
- Phase 1 (Wochen 1-2): Anwalt Anwalt beauftragt, Klage eingereicht
- Phase 2 (Wochen 3-8): Erste Instanz, meist nur eine Verhandlung nötig
- Phase 3 (Woche 9): Urteil gesprochen, aber noch nicht rechtskräftig
- Phase 4 (Woche 10-20): Berufungsverfahren, falls Mieter Einspruch erhebt
- Phase 5 (Woche 21-32): Zwangsvollstreckung und Räumung durch Gerichtsvollzieher
Wichtig: Das Urteil wird nicht sofort vollstreckt. Es muss zunächst rechtskräftig werden (§ 704 ZPO). Ein Mieter hat regelmäßig zwei Wochen Zeit, um Berufung einzulegen. In angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin oder München dauert die gesamte Zwangsvollstreckung zusätzlich 6-12 Wochen.
Kosten der Räumungsklage – Was du realistically einplanen musst
Eine Räumungsklage kostet dich als Vermieter zwischen 800 und 2.500 Euro – das ist das Minimum. Die Gerichtsgebühren richten sich nach dem Streitwert, meist der Jahresmiete. Bei einer Wohnung mit 900 Euro Miete liegt die Gerichtsgebühr bei etwa 200 Euro pro Instanz.
Die größere Position sind Anwaltskosten. Ein Anwalt mit Spezialisierung auf Mietrecht berechnet für eine Räumungsklage durchschnittlich 600 bis 1.200 Euro (zuzüglich Auslagen). Hinzu kommt: Verlierst du den Prozess, zahlst du auch die Anwaltskosten des Mieters. Das ist ein erhebliches Kostenrisiko, wenn deine
