Mietschulden sind der Albtraum jedes Vermieters. Monat für Monat keine Miete – und der Mieter sitzt weiter in der Wohnung. Was kannst du tun, und in welcher Reihenfolge? Hier ist der klare Fahrplan.
Schritt 1: Zahlungserinnerung und Mahnung
Ist die Miete nicht bis zum dritten Werktag des Monats eingegangen (gesetzlicher Fälligkeitstermin), darfst du sofort mahnen. Schicke eine schriftliche Mahnung per E-Mail und Brief. Setze eine klare Frist: „Bitte zahlen Sie den ausstehenden Betrag bis zum [Datum]."
Dokumentiere alles schriftlich. Was nicht dokumentiert ist, existiert vor Gericht nicht.
Schritt 2: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Du kannst fristlos kündigen, wenn:
- Der Mieter 2 aufeinanderfolgende Monate mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist
- Oder über einen Zeitraum von 2 Jahren mit insgesamt 2 Monatsmieten in Verzug
Die Kündigung muss schriftlich sein, den Kündigungsgrund nennen und alle ausstehenden Beträge auflisten. Schicke sie per Einschreiben mit Rückschein.
Wichtig: Der Mieter kann die Kündigung noch abwenden, wenn er innerhalb von 2 Monaten nach Klageerhebung vollständig zahlt oder ein Sozialamt die Schulden übernimmt (Schonfrist).
Schritt 3: Räumungsklage
Zieht der Mieter nach der fristlosen Kündigung nicht aus, bleibt nur die RäumungsklageGerichtliches Verfahren um Mieter zur Herausgabe der Wohnung zu zwingen – dauert 6-18 Monate.Weiterlesen →. Das dauert leider oft 6–18 Monate. Kosten für die Klage: abhängig von der Miethöhe. Beantrage gleichzeitig einen Mahnbescheid für die ausstehenden Mieten.
Tipp: Beauftrage einen auf MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → spezialisierten Anwalt. Die Kosten sind überschaubar, die Fehlerquellen in Eigenregie hoch.
Schritt 4: Zwangsräumung
Nach dem Urteil (Räumungstitel) beauftragst du einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung. Der Mieter wird mit einer Frist benachrichtigt. Räumt er noch nicht aus, kommt die Räumung – mit deiner Hilfe und dem Gerichtsvollzieher.
Was ist mit der Kaution?
Die Kaution kannst du sofort zur Tilgung der Mietschulden verwenden – du musst nicht auf den Auszug warten. Reicht die Kaution nicht aus, hast du weitere Forderungen gegen den Mieter – aber ob du sie eintreiben kannst, ist eine andere Frage.
Checkliste Mietschulden
- Sofort Mahnung schicken (schriftlich)
- Alle Zahlungseingänge dokumentieren
- Fristlose Kündigung bei Vorliegen der Voraussetzungen
- Anwalt beauftragen
- Räumungsklage einreichen
- Kaution zur Verrechnung nutzen
Mehr: Räumungsklage – so läuft das Verfahren ab | Kündigung aus anderen Gründen
Schritt 2: Kündigung wegen Zahlungsverzugs einreichen
Bleiben zwei Monatsmieten oder ein Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten aus, kannst du nach § 573 Abs. 2 BGB kündigen. Wichtig: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, handschriftlich unterzeichnet sein und per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden. Eine bloße E-Mail reicht nicht aus – das ist ein häufiger Fehler von Vermietern, der zur Unwirksamkeit der Kündigung führt.
Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Ende eines Kalendermonats. Das bedeutet: Wenn der Mieter im Januar zwei Monate schuldig ist und du die Kündigung am 15. Januar per Einschreiben verschickst, könnte die Wohnung frühestens am 30. April wieder leer stehen. Rechne also mit mindestens vier bis fünf Monaten bis zur möglichen Räumung.
Ein praktischer Tipp: Dokumentiere jeden Zahlungsverzug in einer Tabelle mit Datum und ausstehender Summe. Dies hilft vor Gericht und bei der Schadensersatzforderung später.
Forderungsmanagement: Mahnkosten und Verzugszinsen eintreiben
Während der Kündigungsfrist läuft der Verzug weiter. Der Mieter schuldet dir nicht nur die Miete, sondern auch Verzugszinsen. Diese betragen nach § 288 BGB fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz – derzeit also etwa 9 bis 10 Prozent pro Jahr für Privatpersonen.
Zusätzlich kannst du Mahnkosten in Rechnung stellen: üblicherweise 3 bis 10 Euro pro Mahnung, je nachdem was angemessen ist. Viele Vermieter unterschätzen diesen Posten – bei 12 Monaten Verzug kommen da schnell 100 bis 150 Euro zusammen.
- Verzugszinsen berechnen: Ausstehende Miete × 0,10 ÷ 365 Tage × Anzahl der Verzugstage
- Mahnkosten dokumentieren: Portokosten für Briefe und Maklergebühren sind ebenfalls teilweise erstattungsfähig
- Anwaltliche Mahnung: Ab drei Monaten Verzug empfiehlt sich ein Anwaltliches Mahnschreiben – dies kostet 20 bis 50 Euro, wirkt aber deutlich ernster auf den Mieter
Räumungsklage und Zwangsvollstreckung: Der letzte Weg
Bleibt der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist in der Wohnung, musst du Räumungsklage erheben. Das läuft über das zuständige Amtsgericht. Die Gerichtsgebühren betragen etwa 50 bis 150 Euro, hinzu kommen Anwaltskosten zwischen 400 und 800 Euro.
Vor Gericht brauchst du den MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →, die Kündigungszustellung (Rückschein), den Kontoauszug, der den fehlenden Eingang belegt, und eine detaillierte Forderungsaufstellung. Das Gericht wird meist einen Räumungstermin in 2 bis 4 Wochen setzen.
Wichtig: Versuche nicht, den Mieter eigenmächtig aus der Wohnung zu entfernen oder das Wasser abzustellen – das ist illegal und kann zu Schadensersatzforderungen gegen dich führen. Nur der Gerichtsvollzieher darf die Räumung durchsetzen.
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