Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Werbungskosten sind Ausgaben, die du als Vermieter steuerlich geltend machen kannst – sie reduzieren dein zu versteuerndes Einkommen direkt. Viele Vermieter verschenken hier bares Geld, weil sie nicht wissen, was alles absetzbar ist.
Klassische Werbungskosten: Die Basics
- Schuldzinsen für Immobilienkredit (nicht Tilgung!)
- Grundsteuer (soweit nicht auf Mieter umgelegt)
- Gebäudeversicherung
- Hausverwaltungskosten
- Instandhaltung und Reparaturen (Erhaltungsaufwand)
- AfA (AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → auf das Gebäude)
Oft vergessene Werbungskosten
- Fahrtkosten zur Immobilie: 0,30 € pro km (Hin- und Rückfahrt) für jeden Besuch
- Steuerberatungskosten anteilig für Vermieter-Beratung
- Kontoführungsgebühren fürs Mietkonto
- Inseratskosten für MietersucheProzess des Findens eines geeigneten Mieters – Inserat, Besichtigung, Bonität, Entscheidung.Weiterlesen → (Immobilienscout, Anzeigen)
- Telefon- und Internetkosten anteilig für vermietungsbezogene Kommunikation
- Porto und Büromaterial für die Verwaltung
- Fachliteratur (Bücher, Zeitschriften zu MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen →, Steuern)
- Rechtsanwaltskosten bei Mietstreitigkeiten
- Maklergebühren bei Neuvermietung
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Das ist die wichtigste Unterscheidung für Vermieter:
Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar): Reparaturen, Instandhaltung, die den bisherigen Zustand erhalten. Beispiele: Fenster reparieren, Heizung warten, defekte Küche ersetzen.
Herstellungskosten (nur über AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → absetzbar): Bauliche Verbesserungen, die die Wohnung in einen besseren Zustand bringen. Beispiele: Anbau, Ausbau des Dachgeschosses, Einbau Aufzug.
Achtung: Übersteigen die Kosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf 15 % des Gebäudewerts, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft – nur über AfA absetzbar.
Vorsicht: Was nicht absetzbar ist
- Tilgungsanteile des Kredits
- Private Nutzungsanteile der Wohnung
- Kaufpreis des Grundstücks
- Eigenleistungen (eigene Arbeitszeit)
Checkliste Werbungskosten
- Alle Belege das ganze Jahr sammeln
- Kreditabrechnungen für Zinsanteil aufbewahren
- Fahrtkosten dokumentieren (Datum, Km-Zähler)
- Rechnungen für Reparaturen und Instandhaltung
- Steuerberaterrechnung
Mehr: Steuererklärung für Vermieter – Anlage V | AfA optimal nutzen
Die Grauzone: ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →, Anzeigen und digitale Vermarktung
Hier verstecken sich für viele Vermieter echte Sparpotenziale – aber auch Stolpersteine. Maklergebühren beim Vermietungswechsel sind vollständig absetzbar, unabhängig davon, wer die Courtage bezahlt. Das entschied das Finanzgericht Münster (Az. 13 K 2093/09). Kaufen Sie sich eine neue Immobilie und der Makler vermietet sie direkt weiter? Die Gebühren gehören zu 100% in die Werbungskosten, nicht in die Anschaffungsnebenkosten.
Weniger klar, aber dennoch absetzbar: Digitale Vermarktungskosten. Anzeigen auf Immobilienportalen, eigene Website-Hosting-Gebühren oder professionelle Fotos zur Vermietung zählen als Betriebsausgaben. Allerdings nur, wenn die Absicht der Vermietung klar dokumentiert ist – nicht bei spekulativen Verkaufsüberlegungen.
Ein häufiger Fehler: Viele Vermieter vermischen private und geschäftliche Ausgaben. Beispiel: Sie besuchen das Mietobjekt und tanken dabei auch für private Fahrten. Absetzbar ist nur der anteilige Kraftstoff und Verschleiß für die Fahrt zur Immobilie. Das Finanzamt erwartet hier nachvollziehbare Fahrtenbücher oder zumindest eine dokumentierte Schätzung (§ 4 Abs. 6 EStG).
Reparatur vs. Instandhaltung vs. ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → – Das ABC der Abgrenzung
Das Betriebsstättenprinzip nach § 255 HGB zerlegt Ihre Aufwendungen in drei steuerliche Kategorien – und nur eine ist sofort absetzbar. Ein verrotteter Dachstuhl, der komplett erneuert werden muss, ist eine Modernisierung (Herstellung neuer Betriebsmittel). Ein tropfendes Dach, das neue Ziegel benötigt? Das ist eine Reparatur.
Die Rechtsprechung ist hier rigoros: Selbst bei 85% Reparatur und 15% Verbesserung fällt die gesamte Maßnahme unter Herstellung und ist zu kapitalisieren (BFH I R 52/82). Das bedeutet: Sie müssen es über mehrere Jahre abschreiben statt alles in einem Jahr abzusetzen.
Praktisches Beispiel: Eine defekte Heizung wird repariert (absetzbar). Eine alte Heizung wird gegen ein modernes Brennwertgerät ausgetauscht (Herstellung). Eine kaputte Fassade wird geflickt vs. energetisch saniert – hier trennt die Finanzbehörde extrem genau. Lassen Sie sich Reparaturrechnungen immer mit exaktem Leistungsumfang ausstellen. Der Handwerker sollte zwischen Reparatur und Instandhaltung unterscheiden, nicht „Dachsanierung" schreiben, wenn es nur um ausgetauschte Balken geht.
Wann der Vermieter zur Betriebsstätte wird – Arbeitszimmer und Verwaltungskosten
Viele Einzelvermieter übersehen: Ein häusliches Arbeitszimmer für die Immobilienverwaltung ist teilweise absetzbar – allerdings nur unter strengen Bedingungen. Sie brauchen einen separaten Raum, der ausschließlich beruflich genutzt wird. Der Flur mit einem Schreibtisch genügt nicht.
Absetzbar ist dann: Mietkosten anteilig, Nebenkosten, Renovierungskosten für diesen Raum und die Möblierung. Als Faustregel: Berechnen Sie den Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtwohnfläche. Bei 200 m² Wohnung und 20 m² Büro sind das 10% Ihrer Miete und Nebenkosten.
Ein oft übersehener Posten: Fortbildungskosten zu Miet
