Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Als Vermieter kannst du fast alle Kosten rund um deine Immobilie als Werbungskosten absetzen. Das senkt deinen steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung. Hier ist die vollständige Liste — kategorisiert und mit Praxistipps.
Was sind Werbungskosten bei Vermietung?
Werbungskosten bei Vermietung sind alle Aufwendungen, die wirtschaftlich mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängen. Sie werden in der Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → von den Mieteinnahmen abgezogen. Der Überschuss (oder Verlust) fließt dann in die Einkommensteuerberechnung.
Kategorie 1: Finanzierungskosten
- Schuldzinsen für Immobilienkredite (NICHT die Tilgung)
- Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Kreditmittel
- Damnum/Disagio aus dem Darlehensvertrag (anteilig)
- Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung
Kategorie 2: AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →)
- Lineare AfA: 2% p.a. auf Gebäudewert (Baujahr vor 2023), 3% p.a. auf Gebäudewert (Baujahr ab 2023)
- Denkmal-AfA: 9% für 8 Jahre, 7% für 4 Jahre (§ 7i EStG)
- Sonderabschreibung §7b: für neue Mietwohnungen (auslaufend)
- Abschreibung auf Einbauten: z.B. MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.">EinbaukücheKüche im Mietrecht – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen →, Markise (getrennte Nutzungsdauer)
Kategorie 3: BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → (nicht umlagefähig)
- Grundsteuer (soweit nicht umgelegt)
- Gebäudeversicherung
- Haftpflichtversicherung als Vermieter
- Hausmeisterkosten
- Müllgebühren (soweit nicht umgelegt)
Kategorie 4: Erhaltungsaufwand / Reparaturen
- Alle Reparaturen an Gebäude, Heizung, Sanitär
- Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren)
- Erneuerung von Böden, Fenstern, Türen
- Heizungswartung, Schornsteinfeger
- Elektriker, Sanitärbetrieb
Achtung Herstellungskosten: Größere Maßnahmen, die die Wohnung wesentlich verbessern (mehr als 15% des Gebäudewerts in 3 Jahren), müssen über die AfA abgeschrieben werden, sind also nicht sofort abzugsfähig. Das nennt sich anschaffungsnahe Herstellungskosten — unbedingt Steuerberater fragen.
Kategorie 5: Verwaltungskosten
- Hausverwaltungsgebühren
- Kosten für Mietvertragserstellung (Anwalt)
- Gerichtskosten bei Mietstreitigkeiten
- Anwaltskosten bei Rechtsstreitigkeiten
- Bankgebühren für Vermietungskonto
Kategorie 6: Werbung und Mietersuche
- Inserate auf Immobilienportalen (ImmobilienScout24, Immonet)
- Maklergebühren für MietersucheProzess des Findens eines geeigneten Mieters – Inserat, Besichtigung, Bonität, Entscheidung.Weiterlesen → (Bestellerprinzip: Vermieter zahlt)
- Fotografie für Wohnungsexposé
- Druckkosten für Exposés
Kategorie 7: Reisekosten
- Fahrten zur Immobilie (EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen → 0,30 €/km oder tatsächliche Kosten)
- Fahrten zur HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen →, zum Steuerberater
- Besichtigungsfahrten mit Interessenten
- Fahrtkosten für Reparaturkoordination
Kategorie 8: Büro und Kommunikation
- Fachliteratur (Mietrecht-Bücher, Steuerratgeber)
- Steuerberatungskosten (anteilig)
- Telefon- und Internetkosten (anteilig, wenn nachweislich für Vermietung genutzt)
- Porto für Korrespondenz mit Mietern, Behörden
- Büromaterial für Mietverwaltung
Was NICHT abgesetzt werden kann
- Tilgungsanteile des Kredits
- Kosten für selbst genutzte Teile der Immobilie
- Kosten bei dauerhaftem LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → ohne Vermietungsabsicht
- Bewirtungskosten für Mieter (Einladung zum Essen)
Praxistipp: Das unterschätzen viele Vermieter
Viele Vermieter vergessen ihre Fahrtenkosten. Jede Fahrt zur Immobilie ist absetzbar — das summiert sich bei 20 Fahrten im Jahr und 15 km Entfernung auf: 20 × 30 km × 0,30 € = 180 € Werbungskosten. Klingt klein, aber über 10 Jahre sind das 1.800 € Steuerersparnis.
Führe ein einfaches Fahrtenbuch: Datum, Ziel, Grund, Kilometer. Das genügt dem Finanzamt.
Für eine strukturierte Steuererklärung empfiehlt sich ein Vermieter-Kassenbuch mit Belegen nach Kategorien sortiert — dann ist die Anlage V jedes Jahr schnell fertig.
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