Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Die Mietpreisbremse gilt in vielen deutschen Städten und begrenzt die Miete bei Neuvermietung. Als Vermieter musst du wissen, wo sie gilt — denn die Wohnungsnot in Deutschland verschärft den politischen Druck auf die VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen →, was sie bedeutet – und welche Ausnahmen es gibt.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Bundesländer legen per Verordnung fest, welche Gemeinden betroffen sind. Betroffen sind nahezu alle Großstädte: Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart, Düsseldorf – und viele Mittelstädte. Die Liste wird regelmäßig aktualisiert.
Was bedeutet die Mietpreisbremse konkret?
Bei Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (laut MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen →) liegen. Beispiel:
- Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 12 €/m²
- Maximal zulässige Miete: 13,20 €/m²
- Nicht zulässig: 15 €/m²
Welche Ausnahmen gibt es?
Die Mietpreisbremse gilt nicht für:
- Neubauten: Erstmalig nach dem 01.10.2014 vermietete Wohnungen
- Umfassend modernisierte Wohnungen: Wenn der Vermieter mindestens ein Drittel des vergleichbaren Neubaupreises in die ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → investiert hat
- Vormiete: War die Vormiete höher als die Preisbremse erlaubt, darf die Vormiete beibehalten werden (Bestandsschutz)
Was passiert, wenn du gegen die Mietpreisbremse verstößt?
Der Mieter kann die zu viel gezahlte Miete zurückfordern – aber erst ab dem Zeitpunkt der Rüge. Er muss dich schriftlich rügen, dass die Miete zu hoch ist. Danach hast du einen Monat Zeit zu reagieren. Rückforderungen gelten ab der Rüge, nicht rückwirkend für die gesamte Mietdauer.
Tipps für Vermieter
Prüfe bei jeder Neuvermietung den lokalen Mietspiegel. Rechne die Obergrenze aus. Nutze die Vormieten-Ausnahme, wenn die Vormiete bereits höher war. Dokumentiere Modernisierungen sorgfältig, um die Ausnahme geltend machen zu können.
Mehr: Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen | Indexmiete statt regulärer Erhöhung
Mietpreisbremse-Verstoß: Konsequenzen und häufige Fehler von Vermietern
Viele Vermieter unterschätzen die rechtlichen Folgen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse nach § 556d BGB. Wer die zulässige MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → überschreitet, riskiert nicht nur Rückzahlungen, sondern auch Schadensersatzforderungen. Der Mieter kann bis zu zwei Jahre rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückfordern – unabhängig davon, ob der Verstoß absichtlich oder fahrlässig erfolgte.
Ein häufiger Fehler in der Praxis: Vermieter orientieren sich an den Mietpreisen im Online-Portal oder der Nachbarschaft und vergessen dabei die 11-Prozent-Obergrenze der Mietpreisbremse. In Berlin, München und Hamburg darf die neue Miete maximal 10 Prozent über der vorherigen Miete liegen – nicht über dem Marktwert. Auch die Berechnung der Referenzmietrate wird oft falsch durchgeführt. Diese muss der örtliche Mietspiegel oder – bei fehlender Veröffentlichung – eine Sachverständigenschätzung sein.
Praktischer Tipp: Dokumentieren Sie schriftlich, auf welcher Grundlage Sie die neue Miete berechnet haben. Fordern Sie vom Mieter vor Vertragsabschluss die Bestätigung, dass er die Mietpreisbremse-Regelungen zur Kenntnis genommen hat. Dies erschwert später Rückforderungsansprüche nicht, bietet aber Transparenz und Rechtssicherheit.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse richtig nutzen
Die Mietpreisbremse hat mehrere gesetzlich verankerte Ausnahmen, die Vermieter strategisch nutzen können. Die wichtigste: Neubauten sind grundsätzlich ausgenommen, wenn sie nach dem Stichtag der jeweiligen Landesverordnung fertiggestellt wurden. In Berlin beispielsweise gilt der 1. Januar 2015 als Stichtag – alle seitdem fertiggestellten Wohnungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse.
Ebenfalls ausgenommen sind Wohnungen nach grundlegenden Renovierungen gemäß § 556d Absatz 2 BGB. Die Kosten für diese Modernisierung müssen mindestens 25 Prozent der Wert der Wohnung betragen. Allerdings ist hier Vorsicht geboten: Reparaturen zählen nicht als Modernisierung, und die Kostenschätzung wird regelmäßig überprüft. Dokumentation aller Baumaßnahmen mit Rechnungen ist daher essentiell.
Eine weitere praktische Ausnahme betrifft Wohnungen, die zuletzt vor mehr als drei Jahren vermietet waren. Handelt es sich um eine Zwischennutzung oder eine lange Leerstandsphase, entfällt die Mietpreisbremse. Der Schlüssel liegt in der Nachweisführung – führen Sie Buch über Ein- und Auszüge sowie eventuelle Leerstandsphasen.
Mietpreisbremse-Berechnung: Schritt-für-Schritt für Vermieter
Die korrekte Berechnung ist entscheidend. Der erste Schritt: Ermitteln Sie die Referenzmietrate aus dem aktuellen Mietspiegel Ihrer Stadt. Viele Städte veröffentlichen diese kostenlos online. Sollte kein Mietspiegel existieren, müssen Sie auf Sachverständigenauskunft oder Marktpreise zurückgreifen.
Beispiel: Die bisherige Miete betrug 800 Euro in einer Stadt mit 10-Prozent-Obergrenze. Die neue Miete darf maximal 880 Euro betragen. Liegt die Referenzmietrate bei 900 Euro, orientiert sich Ihre Mieterhöhung dennoch an der 10-Prozent-Regel, nicht am Marktpreis.
Der zweite Schritt: Dokumentieren Sie die Berechnung schriftlich und heben Sie hervor, dass Sie die Mietpreisbremse beachtet haben. Nutzen Sie amtliche Formul
