Die Zinsbindung deines Immobilienkredits läuft in 1–3 Jahren aus. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt zu handeln – nicht wenn das Ende da ist. Als Vermieter bist du in einer anderen Situation als Eigennutzer, denn die Zinskosten beeinflussen direkt deine Rendite.
Was passiert wenn die Zinsbindung ausläuft?
Nach Ende der Zinsbindung hast du drei Optionen:
- Prolongation: Du verlängerst beim gleichen Kreditinstitut (oft mit schlechten Konditionen)
- Umschuldung: Du wechselst zu einem anderen Anbieter (meist bessere Konditionen)
- Volltilgung: Du zahlst den Restbetrag vollständig zurück
Forward-Darlehen: Zinssicherung bis zu 5 Jahre vorher
Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir heute die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft. Kosten: ca. 0,01–0,03 % Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten Forward: ca. 0,24–0,72 % Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz.
Lohnt sich bei erwartetem Zinsanstieg. Nicht lohnenswert bei erwartetem Zinsrückgang.
Checkliste: 18 Monate vor Zinsbindungsende
- Restschuld und exaktes Auslaufdatum notieren
- Aktuellen Beleihungswert durch Bank schätzen lassen
- Mindestens 3 Banken und Vermittler anfragen (Vergleich!)
- Forward-Darlehen als Option einbeziehen
- Sondertilgungen bis zum Ablauf prüfen (Sondertilgung)
- Steuerliche Auswirkungen prüfen: Zinsen bei Vermietung vollständig absetzbar
Vermieter vs. Eigennutzer: Steuerlicher Unterschied
Als Vermieter sind Darlehenszinsen vollständig als Werbungskosten absetzbar. Das bedeutet:
- Bei 42 % Steuersatz: 1.000 € Zinsen kosten effektiv nur 580 €
- Niedrige Tilgung kann steuerlich sinnvoller sein als schnelle Tilgung
- Optimum hängt von deiner Steuerlast ab → Steuerberater hinzuziehen
Typische Konditionen 2026 (Richtwerte)
| Zinsbindung | Zinsspanne (Richtwert) |
|---|---|
| 5 Jahre | 3,2–3,8 % |
| 10 Jahre | 3,5–4,0 % |
| 15 Jahre | 3,7–4,3 % |
| 20 Jahre | 3,9–4,6 % |
Zur allgemeinen Finanzierungsstrategie lies Wohnung kaufen und vermieten sowie den Artikel zum Eigenkapital aufbauen.
Anschlussfinanzierung: Der richtige Zeitpunkt ist entscheidend
Viele Vermieter warten bis drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung – das ist ein klassischer Fehler. Banken wissen um diese Gewohnheit und bieten dir in dieser Phase bewusst schlechtere Konditionen an. Du befindest dich in einer Zwangslage und sie wissen es.
Der optimale Zeitpunkt liegt 6–12 Monate vor Ablauf. Zu diesem Punkt hast du noch echte Verhandlungsmacht. Laut einer Analyse des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes können Vermieter durch frühzeitige Umschuldung zwischen 0,3 und 0,7 Prozentpunkte Zinsvorteil erreichen. Bei einem Darlehenssaldo von 250.000 Euro entspricht das einer Ersparnis von 750 bis 1.750 Euro pro Jahr.
Nutze die Zeit auch für einen Wechsel zu besseren Konditionen. Nach § 489 BGB hast du das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit einer Frist von drei Monaten zum Ende eines Kalendertages, wenn deine Zinsbindung abläuft. Dieses Recht ist nicht verhandelbar – es steht dir von Gesetzes wegen zu.
Vergleich von Umschuldungsangeboten: Darauf kommt es an
Beim Vergleich verschiedener Banken fokussieren sich viele Vermieter nur auf den Zinssatz – das greift zu kurz. Folgende Faktoren beeinflussen deine tatsächlichen Kosten erheblich:
- Bereitstellungszinsen: Manche Banken berechnen diese bereits ab Zusage, andere erst nach Auszahlung. Ein Unterschied von 0,25 Prozent p.a. kann bei langer Auszahlungsphase teuer werden.
- Grundschuldgebühren: Die Umschreibung ins GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → kostet 0,2–0,3 Prozent der Darlehenssumme. Einige Institute übernehmen diese als Kundenbonus.
- Kontogebühren: Manche Banken verlangen monatliche oder jährliche Verwaltungsgebühren, andere nicht.
- Sondertilgungsrechte: Als Vermieter profitierst du von flexiblen Sondertilgungen, etwa wenn Mieterhöhungen Zusatzeinnahmen bringen. Kostenlose Sondertilgungen bis 5 Prozent sollten Standard sein.
Nutze Online-Vergleichsrechner wie Finanztest oder Interhyp, aber verlasse dich nicht nur auf diese. Hole mind. drei konkrete Kreditangebote ein. Entscheidend ist die schriftliche Zusage mit allen Konditionen – mündliche Zusagen sind unverbindlich.
Steuern und Rendite: So maximierst du deinen Vorteil
Ein oft übersehener Aspekt: Zinszahlungen sind für Vermieter Betriebsausgaben und mindern deine Einkünfte aus Vermietung. Im Einkommensteuer-Steuersatz-Beispiel eines Vermieters mit 42 Prozent Grenzsteuersatz reduziert jeder Euro eingesparte Zinskosten deine Steuerlast um 42 Cent.
Das bedeutet: Eine Zinsersparnis von 1.500 Euro pro Jahr spart dir tatsächlich nur etwa 870 Euro netto – die restlichen 630 Euro kommen der Finanzbehörde zugute. Dennoch lohnt sich der Aufwand einer Umschuldung. Eine Senkung des Zinssatzes um 0,5 Prozent bei 200.000 Euro Restschuld ergibt 1.000 Euro jährliche Zinsersparnis, was deine Rendite deutlich verbessert.
Nutze die AnschlussfinanzierungNeue Zinsbindung nach Ablauf der ersten Kreditlaufzeit – rechtzeitig vergleichen und umschulden.Weiterlesen → auch als Chance zu rechnen: Erhöht sich dein verfügbarer Cashflow durch Mieteinnahmen oder Tilgung, kannst du durch eine höhere Tilgungsquote schneller schuldenfrei werden. Moderne
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