Eine funktionierende HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → ist das Fundament des geordneten Zusammenlebens im ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →. Als Vermieter hast du nicht nur das Recht, eine Hausordnung aufzustellen – du trägst auch Verantwortung für Sicherheit und Ordnung im Gebäude.
Haustür-Schließpflicht: Wer ist verantwortlich?
Die Haustür muss grundsätzlich verschlossen sein – das ergibt sich aus der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. In der Praxis:
- Tagsüber (üblich: 06:00–22:00 Uhr): Ins-Schloss-fallen ausreichend, aber keine vollständige Abschließpflicht
- Nachts (üblich: ab 22:00 Uhr): Haustür muss abgeschlossen sein
- Die genauen Zeiten können in der Hausordnung geregelt werden
Was darf die Hausordnung regeln?
Zulässige Regelungen in der Hausordnung:
- Ruhezeiten (üblich: 22:00–07:00 Uhr und 13:00–15:00 Uhr Mittagsruhe)
- Pflege von Treppenhaus und Gemeinschaftsbereichen
- Abfallentsorgung (Mülltrennung, Abfalltonnen)
- Haustür-Schließzeiten
- Fahrradabstellplätze
- Nutzung von Waschküche und Keller
- Verbot von Lärm über normales Maß
Was ist in der Hausordnung NICHT zulässig?
- Besuchsverbote (Mieter darf Besuch empfangen – unbeschränkt)
- Verbot von Kinderlärm (Kinder haben ein Recht auf kindgerechtes Spielen)
- Absolute Tierverbote ohne mietvertragliche Grundlage
- Einschränkungen des Briefkastenrechts
- Übermäßige Reinigungspflichten, die einer unentgeltlichen Putzkraft gleichkommen
Bindungswirkung der Hausordnung
Die Hausordnung bindet den Mieter nur, wenn sie:
- Dem Mieter bei Vertragsabschluss übergeben wurde oder
- Ausdrücklich im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf sie Bezug genommen wird
Eine nachträglich eingeführte Hausordnung kann nur einvernehmlich eingeführt werden.
Verkehrssicherungspflicht des Vermieters
Als Vermieter bist du für die Sicherheit des Gemeinschaftseigentums verantwortlich:
- Defekte Beleuchtung im Treppenhaus: umgehend reparieren lassen
- Rutschiger Boden (Treppe, Eingangsbereich): sofort sichern
- Defekte Türschließer: unverzüglich ersetzen
- Winterdienst auf Gehwegen (wenn nicht auf Mieter übertragen)
Zur Gesamtübersicht deiner Pflichten als Vermieter: Vermieter-Pflichten im Überblick. Zu Abmahnungen bei Verstößen gegen die Hausordnung: Abmahnung richtig schreiben.
Hausordnung und Haustürschloss: Rechtssichere Regelungen nach BGB § 823
Die Haustürschließung ist nicht nur eine Frage der Bequemlichkeit, sondern eine konkrete Rechtspflicht des Vermieters. Das Oberlandesgericht Köln hat mehrfach entschieden, dass ein offenes Hauseingangstor ein erhebliches Sicherheitsrisiko darstellt und der Vermieter dafür haftbar gemacht werden kann – etwa wenn ein Unbefugter eindringt und Schäden verursacht. Nach BGB § 823 Abs. 1 müssen Vermieter ihre Verkehrssicherungspflicht erfüllen.
In der Hausordnung solltest du daher präzise festlegen:
- Schließzeiten für die Haustür (nachts typisch: 22:00–06:00 Uhr)
- Wer ist verantwortlich – HausmeisterKümmert sich um laufende Aufgaben im Mietshaus – Kosten umlegbar als Betriebskosten.Weiterlesen →, Bewohner oder automatisches System?
- Konsequenzen bei Nichtbeachtung (Verwarnung, MietminderungRecht des Mieters die Miete zu kürzen wenn die Wohnung Mängel hat – als Vermieter schnell reagieren.Weiterlesen →)
- Ausnahmen für Notfälle und Handwerker
Ein häufiger Fehler: Vermieter schreiben in die Hausordnung, dass Mieter die Haustür schließen müssen. Das ist problematisch, denn die Verkehrssicherungspflicht liegt beim Vermieter. Besser formulieren: „Der Vermieter sorgt für Haustürschließung. Mieter werden gebeten, die Tür nicht unnötig offen zu halten."
Automatische Türschließer und Gegensprechanlagen: Praktische Lösungen
Moderne Mehrfamilienhäuser nutzen zunehmend technische Systeme statt manueller Kontrolle. Ein automatischer Türschließer kostet je nach Qualität zwischen 150–500 Euro und reduziert Haftungsrisiken erheblich. Noch sicherer sind Kombinationen aus:
- Gegensprechanlagen mit Türöffner – Bewohner können Besucher kontrolliert einlassen
- Magnetschlösser mit Zeitschaltuhr – Die Tür wird automatisch um 22:00 Uhr verriegelt
- Zutrittskontrollsysteme – Via Keycard oder Smartphone, besonders bei größeren Objekten sinnvoll
Wichtig: Diese Systeme müssen in der Hausordnung dokumentiert sein und regelmäßig gewartet werden. Defekte Schließmechanismen sind nachweisbar – führe ein Wartungsprotokoll. Sollte ein Schaden entstehen und später herauskommen, dass die Tür monatelang nicht richtig schließt, haftest du als Vermieter.
Hausordnung durchsetzen: Dokumentation und Konsequenzen
Eine Hausordnung ist nur wirksam, wenn sie auch durchgesetzt wird. Das Amtsgericht Neukölln hat entschieden, dass bloße Regelungen ohne Kontrolle unverbindlich sind. Konkret bedeutet das:
- Dokumentieren: Fotografiere offene Haustüren mit Datum/Uhrzeit
- Ansprechen: Schreibe betroffenen Mietern eine schriftliche Verwarnung
- Wiederholung: Bei wiederholten Verstößen kann eine AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → folgen (Basis für Kündigung nach mehrfacher Wiederholung)
- Zeitraum: Dokumentiere mindestens 3–6 Monate, bevor du konsequent wirst
Achtung: Du darfst nicht einfach die Miete mindern – das ist ein verbreiteter Fehler. Stattdessen musst du den formalen Weg über Verwarnung gehen. Erst nach mehrfachen Verwarnungen und ohne Besserung ist eine Mietminderung oder Kündigung möglich. Halte alles schriftlich fest – das ist deine Rechtsicherheit.
